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El vendedor casero se pegó con impuesto de ganancias sobre el capital; Ninguna rotura de impuesto para la venta del segunda o vacaciones caseras

ESTIMADA SACUDIDA: Hemos estado aprendiendo de tus artículos de las propiedades inmobiliarias por muchos años pero no hemos visto nuestra edición discutida antes. Poseemos dos hogares. Uno es nuestro hogar principal. El otro es nuestro townhome del fin de semana, que nunca hemos alquilado a los arrendatarios. Hemos decidido vender el townhome y substituirlo por un hogar en la Florida. ¿Podemos utilizar que la exclusión casera de la venta $500.000 que discutes a menudo? ¿O podemos rodar los ingresos de la venta en la compra de la Florida para evitar responsabilidad de impuesto? - Carl D.

ESTIMADO CARL: Porque tu townhome no es tu residencia principal, y no la has poseído y no has ocupado como tu hogar primario por lo menos dos de los cinco años pasados antes de su venta, no califica para los $250.000 por la exención de impuesto del vendedor del código 121 de la renta pública.

Puesto que no se ha alquilado a los arrendatarios, también no califica para un intercambio impuesto-diferido del código 1031 de la renta pública.

Pero puede ser que consideres el alquilar de ella a los arrendatarios antes de vender, quizás en un arriendo con la opción comprar, así que él puede calificar como característica de alquiler de la inversión elegible para un IRC 1031 (a) (3) un intercambio más rígido.

Si haces que, sin embargo, la característica adquirida de la Florida también tendrá que ser “como” característica de alquiler buena. La mayoría de los consejeros de impuesto sugieren alquilar la característica adquirida por lo menos un año antes de convertirla a tu residencia personal. Para más detalles, consultar por favor a tu consejero de impuesto.

CONSEGUIR UNA LÍNEA DE CRÉDITO CASERA DE LA EQUIDAD JUSTA EN CASO DE QUE LA NECESITES

ESTIMADA SACUDIDA: El año próximo comenzaré a alquilar mi casa urbana. Tiene dos pisos más un apartamento del sótano con las entradas delanteras y traseras separadas. ¿Sería sabio que tome hacia fuera $30.000 préstamos caseros de la equidad para remodelar el apartamento del sótano para recibir $1.000 posibles por alquiler del mes y después para alquilar arriba para $2.000 o más? ¿O debo alquilar la casa urbana entera como unidad unifamiliar para alrededor $2.500? Mi cuota de la hipoteca actual es cerca de $1.000 - Traci P.

ESTIMADO TRACI: Mientras que eres un dueño-inquilino, sugiero que obtengas como grande una línea de crédito casera de la equidad como sea posible (si o no la utilizas siempre). Después de que te muevas hacia fuera y la característica se convierte en un alquiler, será más difícil y costoso obtener una línea de crédito casera de la equidad.

Son la mayoría de los bancos aman las líneas de crédito caseras de la equidad porque (1) ellos así que de defecto la tarifa provechosa y (2) es prácticamente cero. Cargan generalmente solamente cerca de $50 anualmente para tal línea de crédito, sin honorarios up-front.

Tu línea de crédito casera de la equidad tipo de interés debe estar en la tasa preferencial, o bajar. Es grande tener un amortiguador financiero adicional en caso de que decidas fijes-para arriba ese apartamento del sótano, o para cualquier otro uso deseas.

En cuanto a aumentar ese apartamento del sótano, sugiero que consultas varios Realtors locales que estén al corriente de alquileres en tu vecindad. Pueden aconsejar lo más mejor posible si tu casa urbana se alquila fácilmente a una familia o si es más fácil alquilarse a dos diversos arrendatarios.

¿CUÁL ES UN HECHO RÁPIDO DE LA DEMANDA?

ESTIMADA SACUDIDA: Tenemos un comprador interesado en comprar nuestro hogar con un “hecho rápido de la demanda.” Nunca oímos hablar de él. ¿Debemos ir adelante? - M. mate.

ESTIMADO MATT: Un hecho parado de la demanda (no rápida) transporta cualquier título posee el donante en la característica. El comprador debe obtener siempre la póliza de seguro de título de un dueño para estar seguro de recibir título comercial.

Ser seguro que tienes un acuerdo de ventas escrito y la transferencia de título parada del hecho de la demanda ocurre en una oficina de la compañía de título o del abogado de las propiedades inmobiliarias así que no consigues estafado dando al comprador el hecho parado de la demanda antes de que recibas el dinero. Para más detalles, consultar por favor a abogado local de las propiedades inmobiliarias.

PORQUÉ NO HAY LISTA DE LOS HONORARIOS DE LA CHATARRA DE LA HIPOTECA

ESTIMADA SACUDIDA: Por favor darme una lista de todos los honorarios de la chatarra de la hipoteca que debo evitar cuando cierro la compra de mi hogar en algunos días - Rachel K.

ESTIMADO RACHEL: No hay lista inclusiva de los honorarios de la chatarra o de la basura de la hipoteca. La razón es prestamistas de hipoteca está soñando constantemente encima de los nuevos nombres para estos 100 por ciento puro-beneficia los honorarios innecesarios, que cargan a compradores, a menudo a última hora momentos antes que la transacción es lista cerrarse.

La definición de un honorario de la chatarra o de la basura de la hipoteca es una carga, que no está para un servicio específico que beneficie el prestatario, y se paga a terceros. Los ejemplos de los honorarios legítimos de la hipoteca pagaron a terceros incluyen el honorario de la valoración, el honorario del título, el honorario del fideicomiso o del abogado, la tarifa notarial, y el honorario del informe de crédito.

Los ejemplos de los honorarios negociables de la chatarra o de la basura, que van al prestamista o al corredor de hipoteca, incluyen subscribir, el proceso, la revisión de préstamo, la administración, la preparación de documentos, e incluso (cuando el prestamista no puede pensar en un nombre) el honorario misceláneo.

Si el honorario de la chatarra no fue divulgado a ti en de la “la estimación buena fe” del prestamista proporcionada en el plazo de tres días de tu uso de préstamo, puede ser negociado a menudo lejos.

CONSEGUIR RESISTENTE CON EL PRESTAMISTA QUE EL WHO RECHAZA AL TÍTULO CLARO

ESTIMADA SACUDIDA: ¿Cómo puedo conseguir a mi prestamista de hipoteca anterior registrar el lanzamiento de mi préstamo, que pagué hace de casi 15 meses? Pero no he recibido ninguna evidencia que fuera el préstamo despejó de mi título. Empleé a abogado para supervisar el esfuerzo. Pero todo lo que él ha hecho es teléfono el prestamista muchas veces, masticando para arriba sobre $400 en honorarios hasta ahora sin resultados. ¿Hay una ley que requiere al prestamista proveer de prestatarios de la hipoteca la prueba que ha sido el título despejó y vuelta de la nota promisoria? - Jerome W.

ESTIMADO JEROME: Tu abogado debe decirte si tu ley del estado proporciona un límite del momento específico para el prestamista al expediente una satisfacción de la hipoteca o un hecho de la retrocesión al claro tu título.

Eres muy elegante hacer cierto tu título eres ahora despejaste más bien que esperando hasta que vendes tu característica en el futuro. Quizás puede ser que desees hacer lo que lo hice.

Hace muchos años tenía un problema similar. Porque mi prestamista no tenía ningún incentivo financiero, no recibí la prueba de la separación del título después de que pagara de una segunda hipoteca.

Entonces demandé a prestamista de hipoteca en la corte pequeña local de las demandas para el máximo permitido para la abertura del contrato. Antes de que el caso subiera para el ensayo, el prestamista registró un hecho de la retrocesión y caí el pleito.

¿A CASA LOS COMPRADORES NECESITAN SU PROPIO AGENTE DE LOS BIENES RAICES?

ESTIMADA SACUDIDA: Mi marido y yo hemos estado mirando sobre un año para una casa urbana para comprar. Será nuestro primer casera. Insistimos que sea en el mismo districto de la escuela nuestro hijo y la hija ahora atiende. Aunque habíamos estado trabajando con el agente de un comprador por tres o cuatro meses, ella no era muy eficaz. Comprobando el Internet MLS (servicio del listado múltiple) casi diariamente, mi marido encontró una casa urbana el resolver de nuestros requisitos. E-enviamos a agente del listado que nos la demostró el día siguiente. El agente del listado dijo si hicimos que nuestra compra ofrece a través de ella, nosotros podría conseguir un precio de negocio. Puesto que no teníamos ningún contrato escrito con el agente de nuestro comprador, hicimos nuestra oferta, que fue aceptada. Pero ahora el agente de nuestro comprador amenaza demandarnos para la mitad de la comisión de ventas. ¿Nos piensas necesitas el agente de un comprador y te debemos una comisión? - Anita Y.

ESTIMADO ANITA: Sí, sería deseable que tengas agente de tu propio comprador. Sin embargo, puesto que el agente de tu comprador era ineficaz, no te culpo por buscar en tus el propios.

Agradecidamente, no tenías ningún contrato escrito con el agente de ese comprador. Si ella te demanda, la contestación justa que el estatuto de fraudes requiere un contrato escrito así que tú no tenéis ninguna obligación a ella. Para más detalles, consultar por favor a abogado local de las propiedades inmobiliarias.

¿PUEDE EL ARRENDATARIO DAR EL AVISO MID-MONTH DE MOVE-OUT?

ESTIMADA SACUDIDA: ¿Si mi arrendatario paga alquiler en el primer de cada mes, puede el arrendatario entonces escribirme en el fifth del mes que me da un aviso de 30 días de la mudanza hacia fuera? Soy tan confuso - Beth J.

ESTIMADO BETH: A menos que tu mes al contrato de alquiler del mes diga que un arrendatario se mueve-hacia fuera el aviso se puede dar solamente en el primer día del mes (que es altamente inverosímil), o el arrendatario o el propietario puede dar mueve-hacia fuera el aviso en cualquier día del mes.

La ley del estado determina el número mínimo de los días requeridos antes de que el arrendatario pueda moverse hacia fuera pero el aviso se puede dar generalmente en cualquier día. Para los detalles completos, consultar por favor a abogado local del propietario-arrendatario.