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Leo tus columnas el ABRIL pero no soy demasiado rápido sobre números. ¿Puedes explicarlo de una manera que puedo entender?

Eso es un desafío porque el ABRIL es la solución de una ecuación matemática complicada. Pero te daré un intento.

Los compradores de la hipoteca enfrentan el ABRIL tan pronto como busquen para cotizaciones de la tarifa, porque bajo regulaciones federales una cotización del tipo de interés debe también demostrar un ABRIL. El análisis razonado de esta regla es que el ABRIL refleja honorarios del upfront y el tipo de interés, y es por lo tanto una medida más comprensiva de coste al prestatario que el tipo de interés solamente.

Sin embargo, los prestatarios tienen dificultad con el concepto. ¿Cómo pueden tú combinar en un número el interés que se paga cada mes sobre la vida de la hipoteca, y los honorarios que son upfront pagado?

Mientras que los honorarios están en upfront pagado realidad, el cálculo de ABRIL asume que los honorarios son pagados sobre la vida de la hipoteca de manera semejante como el interés. En el cálculo, la suma del pago de interés en cada período y los honorarios asignados a ese período, como por ciento del equilibrio, iguala el ABRIL.

Para ilustrar esto, voy a asumir una hipoteca muy simple y poco realista. Está para $100.000 en el 8%, con solamente 3 pagos anuales. Cada pago es $38.803.36. Los honorarios incluidos en el ABRIL son $1.000. El ABRIL es 8.559%. Solucioné para el ABRIL de la manera convencional, usando una computadora.

A finales del año 1, el pago de interés es el 8% de $100.000, o $8.000. Además, $559 de los $1.000 originales en honorarios se asigna al año uno. El total de $8.559 es 8.559% del equilibrio un año de anterior.

Semejantemente, en cada uno de los 2 años próximos, la suma del pago de interés y el honorario del upfront asignado a ese año iguala 8.559% del equilibrio. Sobre los 3 años, la suma de los honorarios asignados a cada año iguala los honorarios totales pagados el upfront más interés asumido en esos honorarios.

“En la comprobación de los anuncios de los prestamistas de hipoteca, varios demostró APRs en las hipotecas de tarifa fija que eran más bajas que el tipo de interés. Es eso posible…?”

No, es un error. En hipotecas de tarifa fija, el ABRIL nunca será más bajo que el tipo de interés. Debido a los honorarios incluidos en el ABRIL, en la mayoría de los casos el ABRIL es más alto que el tipo de interés. Éste era el caso en el ejemplo arriba.

Si el prestamista paga todos los honorarios incluidos en el ABRIL, después el prestatario no tiene que pagarlos y el ABRIL será igual que el tipo de interés. De Lenders combinaciones de la oferta generalmente diversas del tipo y de los puntos de interés, incluyendo los puntos negativos, designados “rebajas”. Las rebajas se utilizan para pagar honorarios.

Algunos prestamistas hacen una práctica de las rebajas de ofrecimiento que apenas cubrirán todos los honorarios incluidos en el ABRIL. Una de las razones que los prestamistas hacen esto es que cuando el ABRIL y el tipo de interés son igual, los prestatarios son mucho menos probables pedir que expliquen cuáles es el ABRIL.

Uno de los problemas principales con el ABRIL es que algunos honorarios del upfront no están incluidos en él. Los ejemplos son seguro de título, valoración y los honorarios del informe de crédito, y los impuestos de transacción. Si la rebaja del prestamista es bastante grande cubrir estos honorarios, tan bien como todos los honorarios incluidos en el ABRIL, el ABRIL debe estar debajo del tipo de interés, pero no es.

Bajo reglas, cualquier honorario no incluido en el ABRIL se no hace caso en el cálculo. Esto significa que el ABRIL en una hipoteca “no-cost” donde el prestamista paga todos los costes del establecimiento es misleadingly alto.