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“El caso reciente de Culpepper contra Irwin Mortgage Corp puede forzar a prestamistas al por mayor parar el pagar de premios de la extensión de producción a los corredores de hipoteca. Es este bueno o malo para los prestatarios?”

Decisión reciente en YSPs

Los premios de la extensión de producción (YSPs) son puntos pagados por los prestamistas préstamos de la alto-tarifa. Los puntos son una carga del upfront expresada como por ciento del préstamo. En préstamos bajos de la tarifa, los prestamistas cargan puntos mientras que en los préstamos de la alta tarifa, prestamistas pagan puntos. En columnas anteriores, llamé puntos pagados por los prestamistas “puntos negativos” o “rebajas”. En el comercio, se llaman YSPs.

Por ejemplo, un prestamista que ofrecía puntos fijos del hipoteca de tarifa de 30 año en el 7% y cero pudo ofrecer el mismo préstamo en 7.50% con un YSP de 1.5 puntos.

YSPs proporciona una opción útil a algunos prestatarios. Para ésas con poco efectivo, YSPs hace las hipotecas no-cost posibles, en las cuales los costes del establecimiento son pagados por el prestamista. Para los que esperan ser en su casa solamente algunos años, permiso de YSPs un intercambio favorable de una tarifa más alta para honorarios más bajos.

La controversia se presenta con respecto a YSPs que es conservado por los corredores de hipoteca como todo o una parte de su remuneración. Bajo propiedades inmobiliarias los procedimientos de establecimiento actúan (RESPA), YSPs conservado por los corredores son legales si son “razonablemente relacionados” al valor de los servicios proporcionados al prestatario. Pero los pleitos de la clase-acción contra los prestamistas que pagaban YSPs a los corredores han demandado que tales pagos son honorarios de la remisión, pagados préstamos de la alto-tarifa de los prestatarios del manejo. Los honorarios de la remisión son ilegales debajo de RESPA.

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Después de muchos rechazamientos, esta demanda fue aceptada recientemente por el tribunal de apelación de circuito de los E.E.U.U. 11mos en el Culpepper contra el caso de Irwin. Esta decisión ha puesto la industria en un estremecimiento. Expone a prestamistas al por mayor a las demandas potenciales en los préstamos existentes donde los corredores conservaron YSPs, y los forzaría parar el ofrecer de YSPs a través de la mayoría de los corredores en el futuro.

La realidad es que YSPs conservado por los corredores es a veces remuneración razonable para los servicios, y son a veces indefendibles.

YSPs indefendible puede presentarse cuando los prestatarios asumen equivocadamente que la única remuneración del corredor es el honorario pagado directamente por el prestatario, y no hacen compras las fuentes alternativas. A su debido tiempo el YSP recibido por el corredor se divulga, pero para que el prestatario haga demasiado tarde cualquier cosa sobre él.

YSPs indefendible puede también presentarse cuando los tipos de interés del mercado declinan durante el período entre la cotización inicial del precio al prestatario y la fecha de la cerradura, y el prestatario no está enterado de él. Por ejemplo, asumir las cotizaciones de un corredor 7% y 1.5 puntos al prestatario cuando la cotización al por mayor es 7% y cero punto, con el corredor conservando los 1.5 puntos del margen de beneficio. Cuando el préstamo es bloqueado, las tarifas de mercado han venido abajo y el prestamista al por mayor está ofreciendo un YSP de 1 punto para un préstamo del 7%. El corredor conserva el YSP como renta adicional.

Pero estos trucos no son únicos a los corredores. Los prestamistas al por menor que tratan directamente de los prestatarios pueden también explotar a los que no hagan compras, o que no lo hace supervisa el mercado durante el período antes de la cerradura. De hecho, es más fácil para los prestamistas porque no dejan ninguna evidencia de la incriminación.

Suponer el prestatario en el ejemplo sobre tenido recibido la cotización inicial de 7% y 1.5 puntos de un prestamista al por menor en vez de un corredor. Si el prestamista trabara esos términos a pesar de una declinación en tarifas de mercado, el prestatario sería explotado exactamente de la misma manera. La única diferencia es que el corredor sale de de papel arrastra- YSP demuestra para arriba en el cierre documento-pero el aumento en la renta del prestamista no está divulgado.

Si los prestamistas al por mayor paran el ofrecer de YSPs a través de corredores debido a miedo de la responsabilidad legal, el negocio cambiaría de puesto de corredores a los prestamistas al por menor. Los prestatarios que son efectivo-cortos o tienen un horizonte a corto plazo irían a los prestamistas a conseguir hipotecas no-cost.

Además, muchos corredores ensamblarían los “ramas netos” de prestamistas al por menor pequeños como empleados del oficial de préstamo. Puesto que los ramas netos permiten que sus oficiales de préstamo mantengan su independencia de funcionamiento, los depredadores entre ellos podrían abusar de prestatarios apenas como hicieron antes. Pero porque son sus patrones los prestamistas que no se requieren divulgar su renta de préstamos los corredores de la manera son, sus abusos serían invisibles.

Los prestamistas al por mayor deben continuar ofreciendo YSPs a los corredores de hipoteca de Upfront (UMBs) porque crédito YSPs de UMBs a los prestatarios, evitando los abusos que pudieron generar responsabilidad legal. El largo plazo, de que animaría el crecimiento de UMBs y sería bueno para los prestatarios. En un futúro próximo, sin embargo, esto sería compensada lejos por la cambio de corredores para producir neto los ramas, que serían malos para los prestatarios. En balance, por lo tanto, favorezco la legislación si es necesario para anular la decisión reciente de la corte.