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Viaje virtual de California meridional

ESTIMADA SACUDIDA: Como agente de propiedades inmobiliarias, he estado vendiendo los hogares por 14 años y negociaré a comisión de ventas en hogares costosos para seguir siendo competitivo. Sin embargo, tactfully digo a mis vendedores si reduzco a mi comisión a 4 por ciento o a 5 por ciento, los agentes del comprador demostraré mis listados solamente después de demostrar los listados del lleno-encargar. Si es ético o no, eso es qué sucede.

Puede ser que goces el saber sobre un lleno-encargar reciente, listado bien-tasado que tenía, que no consiguió incluso una oferta después de 60 días en el mercado. Es un más viejo hogar hermoso pero en una calle ocupada. Sugerí mi aumento del vendedor la comisión a 7 por ciento a partir de 6 por ciento, con 4 por ciento al agente del comprador. Ella convino. Llevé a cabo el viaje de un corredor bien-publicado con un deli-almuerzo y conseguí 125 agentes locales re-viajo la casa. Dentro de la semana, la casa vendió para casi el precio que pedía completo. Levantar a comisión de ventas puede vender una casa en un mercado que se retarda.

ESTIMADO SHARON: Gracias por tus penetraciones basadas en experiencia de largo plazo de las ventas. Demasiados vendedores caseros se centran en la comisión de ventas, pensando ellos son dinero del ahorro si cortan la tarifa. Pero, como el volumen de las reventas caseras se retarda en la mayoría de las ciudades, las casas y los condos enumerados con las comisiones reducidas conseguir generalmente demostrado por último a los compradores anticipados.

ESTIMADA SACUDIDA: Hace algunos años, sobre el consejo de nuestro abogado, mi esposa y yo agregamos el nombre de nuestra hija mentalmente desafiada a nuestro título casero libre-y-claro en arrendamiento común con la derecha de la supervivencia. Mi esposa es 72 y soy 75. Nuestros otros dos niños del adulto convinieron que después de que muramos, su hermana debe heredar la casa para vender y para prever su cuidado de su equidad.

El problema es mi esposa y necesito aumentar nuestra renta porque mi pensión experimental jubilada fue cortada recientemente drástico. Investigamos una hipoteca reversa y aprendido te podría solucionar nuestro problema de la renta. Sin embargo, no podemos calificar porque el nombre de nuestra hija está en el título y ella es más joven de 62. ¿Sugerencias? -- Henrio R.

ESTIMADO HENRY: Mi opinión personal es tu abogado te dio mal consejo para agregar el nombre de tu hija mentalmente desafiada a tu título casero. Sé que el abogado y tú significasteis bien, pero ató para arriba la característica si ella no es capaz de entender. Es como la adición de niños de menor importancia a un título; pueden recibir título, pero no pueden transportar título.

Si tu hija es capaz de entender, ella puede firmar un hecho del quitclaim a ti y a tu esposa, así quitando su nombre del título. Después puedes calificar para una hipoteca reversa y prever ella enmendando tus voluntades o confianza de la vida. Si ella no puede firmar un hecho del quitclaim, entonces un guarda señalado por la corte será necesario quitar su nombre del título.

ESTIMADA SACUDIDA: Dejaron mi padre y su hermano propiedad común de la casa de su madre en 2002. El papá desea vender la casa y dividir las ventas procede, pero su hermano no desea vender. La casa no tiene ninguna hipoteca. Mi padre ha pagado la azotea nueva y el otro trabajo necesario. Hay contribuciones territoriales sin pagar de cerca de $15.500 y la casa programar para una venta de la contribución territorial a finales de este año. ¿Si mi padre paga las $15.500 contribuciones territoriales, puede él obtener propiedad completa? ¿Hay otra manera que él pueda obtener propiedad completa? -- Scott C.

ESTIMADO SCOTT: Como co-dueño, si tu padre paga las $15.500 contribuciones territoriales para prevenir la pérdida de la característica en una venta de impuesto, te dan derecho a un reembolso de 50 por ciento de su hermano del co-dueño. También, te dan derecho a recibir 50 por ciento del coste de la azotea. No dan derecho tu padre a recibir la propiedad completa de la característica apenas para pagar las contribuciones territoriales. Sin embargo, él puede traer un pleito de la partición para forzar la venta de la característica. Ése es el único recurso legal que él tiene.

Por supuesto, después de que se venda la característica, tu padre recibirá detrás los 50 por ciento de las contribuciones territoriales que él pagó a nombre de su hermano, más la mitad del coste de la azotea.

ESTIMADA SACUDIDA: Tenías recientemente una investigación de una señora que dijo sus propiedades inmobiliarias traspasadas abuela a ella. El hecho fue firmado y certificó ante notario pero no registrado antes de que la abuela muriera. La voluntad de la abuela dio la misma característica a su hijo. En artículos anteriores, dijiste que un hecho sin grabar pudo todavía ser válido. ¿Por qué habría una posibilidad en esta situación que el hijo podría conseguir la característica basó en la voluntad de la abuela? -- Jerome G.

ESTIMADO JEROME: La cuestión legal es por ejemplo si la abuela entregó el hecho a su nieta condicional, “aquí es mi hecho, pero no lo registra hasta después de que muera.”

La regla general en la mayoría de los estados es una entrega tan condicional es vacía después de que el donante muera. Si ésa era la situación, entonces el título de las tomas del hijo según la voluntad de la abuela. Esto es un ejemplo clásico porqué los hechos no se deben entregar condicional a un grantee, tal como la nieta.

Otro problema podría presentarse si la abuela cambió su mente y vendió la característica durante su curso de la vida a un comprador auténtico sin el aviso del hecho sin grabar anterior. El comprador ganaría.

ESTIMADA SACUDIDA: Soy el quinto dueño de una casa de 80 años, que he poseído por 11 años. Mientras que intentaba determinarse porqué un remiendo de mi césped moría, descubrí el tanque de aceite subterráneo de calefacción de la original casera. Esto no fue divulgada a mí cuando compré la casa. Como puedo determinarme lo más mejor posible, el tanque no se ha utilizado por 35 años. Es vacío. Lo estimo para ser 700 galones. ¿Se debe esto haber divulgado a mí? -- Gary J

ESTIMADA GARY: Si tu vendedor sabía del tanque de almacenaje subterráneo de aceite, él o ella debe haber divulgadolo a ti. Sin embargo, puesto que has poseído la casa 11 años, el estatuto de limitaciones expiró hace tiempo. Dudo que es la causa del remiendo marrón en tu césped. Si hubiera algún aceite en el tanque que se escapaba, filtraría hacia abajo, no hacia arriba. Quizás el suelo sobre el tanque fue contaminado cuando el tanque era llenado. Un reemplazo simple del suelo sobre el tanque solucionará quizá tu problema del césped.

ESTIMADA SACUDIDA: ¿Es verdad que después de que alguien herede las propiedades inmobiliarias que eran la residencia primaria del difunto la hipoteca serán limpiadas hacia fuera a la hora de muerte y el título de la característica pasa libre y claro de todos los embargos preventivos? Oí si la característica no era la residencia principal del difunto, entonces el heredero tengo que pagar las deudas -- Rick S.

ESTIMADO RICK: Después de que heredes las propiedades inmobiliarias, recibes título “conforme” a todos los embargos preventivos y embarazos registrados existentes contra la característica. Eso los medios si heredas una casa que tenga una primera hipoteca, un préstamo casero de la equidad, un embargo preventivo de los mecánicos y contribuciones territoriales sin pagar, debes pagar todas esas obligaciones según sus términos o perder la característica por ejecución de una hipoteca o pérdida. Las herencias de las propiedades inmobiliarias pueden ser maravillosas si hay un montón de equidad. Sin embargo, si hay poco o nada de equidad en la característica heredada, puede ser que desees declinar esa herencia.

ESTIMADA SACUDIDA: Vivimos en un área histórica de ocho rowhouses, todos de lado a lado. La puerta siguiente del rowhouse fue comprada por un agente de propiedades inmobiliarias que dijo al vendedor y a vecinos que él planeara vivir en la casa y alquilar la unidad trasera, como lo hizo el dueño anterior. En lugar, él no movió el pulg. Él puso a siete arrendatarios en la casa y dejó la característica deteriorar, permitiendo que los canales se caigan y creando una monstruosidad. Él rechaza responder a nuestras llamadas telefónicas, ni tu contestación del encargado del corretaje de las propiedades inmobiliarias. ¿Qué podemos hacer? -- Barrett B.

ESTIMADO BARRETT: La situación que describes es legalmente un “fastidio privado” porque afecta a una pequeña cantidad de dueños de característica colindantes. En caso de necesidad, tú y tus vecinos pueden traer una demanda legal para disminuir el fastidio privado. Sin embargo, puesto que has intentado ser agradable, es hora de entrar en contacto con la ciudad “oficial de la aplicación del código” (o título similar) para aprender si se están violando algunas ordenanzas. A menudo, una letra amonestadora de la ciudad logrará resultados asombrosos.