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Las compañías caseras de la garantía son notorias para negar cobertura de la política indicando una demanda eran una condición preexistente excluida, especialmente para las demandas grandes como el tuyo. Estas compañías de la garantía son los pros, y los dueños de una casa tales como ti son los aficionados. Saben que niegan tan a menudo demandas legítimas como el tuyo, realizando a la mayoría de dueños de una casa apenas salir y nunca demandarlos.
Debes divulgar esta materia a tu regulador del seguro del estado. Desafortunadamente, las compañías caseras de la garantía se regulan libremente en la mayoría de los estados, así que continúan consiguiendo lejos con negar la cobertura de la política basada en una razón falsa.
ESTIMADA SACUDIDA: Gracias por tu artículo reciente acerca de cuando los accesorios caseros se incluyen en una venta casera. Mi edición del accesorio implica la venta reciente de mi casa. Dos años antes de la venta, remodelé la cocina e instalé un refrigerador bajo cero, que tenía un panel delantero que emparejó los gabinetes nuevos. No se dijo nada en el contrato de ventas sobre las aplicaciones de la cocina, así que desenchufé el refrigerador y lo tenía movido a mi condo nuevo. No fue construido adentro y los motores lo sacaron fácilmente. Sin embargo, los compradores estuvieron trastornados. Pensaron que el refrigerador fue incluido en la venta porque los paneles de delante emparejaron los gabinetes. Estamos hablando de un valor del refrigerador cerca de $4.000. Mis compradores me desean a la vuelta el refrigerador o los compran un nuevo, o me llevarán a la corte. ¿Qué debo hacer? -- Irene W.
ESTIMADO IRENE: Tu situación se sabe en ley del accesorio como área gris. Ni tú ni los compradores es 100 por ciento de correcto. Si los compradores desearon el refrigerador incluido en el precio de venta, deben haber especificadolo en su contrato de la compra.
Como sabes probablemente, un accesorio es la característica personal anterior que, por medio del accesorio permanente a la estructura, tiene parte convertida de la característica verdadera. Los ejemplos incluyen los accesorios ligeros, las aplicaciones incorporadas tales como lavaplatos y hornos, y los altavoces estéreos permanentemente unidos.
Aunque los paneles de delante en tu refrigerador bajo cero del upscale emparejaron los gabinetes, ése no te hace un accesorio instalado que transfiera propiedad con la casa. Sin embargo, si fue construido adentro a la casa, tantos refrigeradores del upscale son, entonces los compradores tienen una discusión fuerte que el refrigerador era un accesorio permanentemente unido que se incluye como accesorio con la casa.
ESTIMADA SACUDIDA: ¿Si hay tres arrendatarios comunes con la derecha de la supervivencia, después de que los dados de un arrendatario común hagan otros dos dueños permanecen como arrendatarios comunes con la derecha de la supervivencia? ¿O la propiedad invierte a arrendatario-en-común? Pregunté oficiales de la compañía de seguros de título, y a abogado con la asociación del estado del agente de propiedades inmobiliarias, pero nadie sabe para seguro. ¿Qué sucede? -- Roberto H.
ESTIMADO ROBERTO: Cuando un arrendatario común con la derecha de la supervivencia muere, los arrendatarios comunes que sobreviven reciben la parte difunta del arrendatario común. En tu situación, los tres arrendatarios comunes cada uno poseyeron un una mitad interés sin repartir en la característica. Después de un arrendatario común murió, los dos arrendatarios comunes que sobrevivían cada el propios un interés de una mitad como arrendatarios comunes con la derecha de la supervivencia. La propiedad no se convierte en una arrendamiento-en-común después de que un arrendatario común muera.
Sin embargo, en la mayoría de los estados, los arrendatarios comunes que sobreviven deben registrar con el registrador local de hechos una copia certificada de la partida de defunción del difunto y de una declaración jurada de la supervivencia. Consultar a otro abogado para más detalles.
ESTIMADA SACUDIDA: Mi socio e I domésticos poseen nuestro hogar. Durante una hipoteca reciente financiar de nuevo la investigación, él fue descubierto que un embargo preventivo fue puesto en nuestro hogar por una compañía del autofinanciar. ¿Es legal para poner un embargo preventivo en la característica sin la notificación? ¿Puedo archivar un pleito para hacer que la compañía de finanzas presente una cuenta de la venta al vehículo? -- Gilberto A.
ESTIMADO GILBERTO: Como regla general, un acreedor no puede registrar un embargo preventivo contra un título de propiedades inmobiliarias a menos que ese acreedor haya obtenido un juicio de corte contra el deudor y el dueño de característica.
Aunque un embargo preventivo inválido se registra contra un título de la característica, el asegurador del título será siempre cauteloso antes de publicar una póliza de seguro de título.
Cualquier persona puede demandar cualquier persona. Sin embargo, hay penas serias para traer pleitos sin fundamento. Hay también penas del slander-de-título para los embargos preventivos del invalid de la grabación.
Antes de que demandes el automóvil financiar de nuevo a compañía para despejar el título, hacen una llamada telefónica para descubrir qué se está encendiendo. Ser cortés porque la resolución de la edición sobre una base amistosa es generalmente lejos mejor y más barata que un pleito. Consultar a abogado para más detalles.
ESTIMADA SACUDIDA: Vendí recientemente mi hogar a los compradores que lo hicieron sabido que necesitaron 100 por ciento de financiamiento de hipoteca. Acordamos pagar $13.000 en costes de cierre para ayudar a los compradores. El prestamista os dio una “estimación good-faith” que demostró que esta cantidad pagaría sus costes de cierre. En el día del cierre, el oficial de préstamo dijo a compradores que debieron $4.000 más que esperado comprar la casa. Él estaba claro que el prestamista acababa de levantar los honorarios para hacer más beneficio. Los compradores no tenían los $4.000. Cada uno se sentía desamparado. El agente del listado terminó encima de cortar su honorario para permitir la venta al cierre. Esto se parece deshonesto. ¿Cuál es el recurso posible contra el prestamista de hipoteca? -- C. mate.
ESTIMADO MATT: Recepción al mundo del préstamos de hipoteca casera, donde están mucho vivas las táctica del cebo-y-interruptor, como tú y tus compradores descubrieron. La mayoría de los prestamistas de hipoteca son honestos, pero algunos no son. Los malos individuos saben cuándo tienen una situación vulnerable, especialmente cuando el comprador casero no tiene ningún efectivo disponible.
Que el prestamista de hipoteca te conocía podría exprimir $4.000 fuera alguien, quizás del agente del listado que perderían lejos más de $4.000 en la comisión de ventas si bajó la venta aparte. Puesto que el suplemento $4.000 no salió de tu bolsillo, no tienes ningún recurso legal contra ese prestamista. Ni uno ni otro hace a comprador. El agente de propiedades inmobiliarias que se ofreció voluntariamente a pagar los $4.000 para ahorrar la venta casera probablemente también no tiene ningún remedio legal. Ese prestamista deshonesto debe ser divulgado al estado de regulación o a la agencia federal, pero no cuenta con ninguna acción.
ESTIMADA SACUDIDA: ¿Es una opción del arriendo, que recomiendas a menudo, iguales que tierra-comprar el contrato? -- Loretta K.
ESTIMADO LORETTA: Tierra-comprar el contrato no es iguales que una opción del arriendo. Con tierra-comprar el contrato, también conocido como un contrato para el hecho, el contracto de venta o contrato de venta de la tierra de la instalación, el vendedor de la característica conserva título, el comprador paga a vendedor cada mes, y el comprador puede obtener título después de hacer toda o el número convenido de pagos al vendedor.
Pero una opción del arriendo da a comprador de la característica un bien escogido para comprar o para no comprar la característica ejercitando la opción a la compra antes de que expire. Consultar a abogado para más detalles.
ESTIMADA SACUDIDA: Mi últimos marido y yo llevamos a cabo título a nuestro hogar en nuestra confianza viva. Hice recientemente una nueva confianza viva preparar. El abogado que preparó originalmente nuestra confianza viva murió, así que él no está disponible, solamente yo no recibió un nuevo hecho al hogar. ¿Con excepción de emplear a un abogado costoso, hay una cierta manera de enderezar hacia fuera el título? -- Marcia M.
ESTIMADO MARCIA: De conformidad con la confianza viva original, si te nombraron como el administrador del sucesor, después ti puede transferir el título en tu nombre o el nombre de tu nueva confianza viva.
Apenas porque tenías una nueva confianza viva preparada no significa que la confianza viva lleva a cabo título a tu hogar y eres su administrador. Debes actuar para enderezar hacia fuera el título casero para estar seguro que está sostenido en tu nueva confianza viva y eres su administrador. ESTIMADA SACUDIDA: Vivimos sobre la mitad del año en nuestra casa de la Florida y el resto del año en nuestro otro hogar encima del norte. Este último invierno, cuando volvimos a la nuestra Florida a casa, nos dieron una sacudida eléctrica para descubrir que nuestro vecino había construido una cerca concreta fea del bloque entre nuestras características. A primera vista, miraba a mí como si él intentara asir por lo menos cinco pies de nuestra porción. Aunque no dije cualquier cosa a él, empleé a topógrafo profesional para determinarme dónde se localiza la línea de la porción. Resultó a vecino tomó casi siete pies a lo largo de nuestra línea de la porción. Es decir la cerca concreta del bloque es siete pies en mi lado del límite. Cuando lo enfrenté con una copia de mi examen, él la desafió como probablemente inexacta. ¿Qué recurso tengo? -- Ryan R.
ESTIMADO RYAN: Un abogado puede repasar los hechos y aconsejar tu mejor curso de la demanda legal.
De tu descripción, aparece que el vecino construyó la cerca concreta nueva del bloque en tu característica. Eso significa que la cerca pertenece a ti y puedes quitarlo.
Además, puede ser que seas dado derecho a los daños, tales como el coste de demoler esa cerca, de quitar la ruina y de restaurar tu característica a la condición de la pre-cerca.
ESTIMADA SACUDIDA: Mis padres poseen un hogar del verano y del invierno. Fueron a su abogado de largo plazo de la familia a discutir sus voluntades y cómo evitar costes de la legalización de un testamento y retrasan recientemente. Había sugerido una confianza viva a ellos, como recomiendas a menudo. En lugar, su abogado puso al día sus voluntades e hizo que firmaran hechos del quitclaim a sus características. Él dijo después de que mueran, él tendrá estos hechos registrados para transferir título sin legalización de un testamento. ¿Es esto legal? -- Durk R.
ESTIMADO DURK: Como abogado, no soy cómodo con tales hechos post mortem por muchas razones. La regla general es un hecho puede transportar con eficacia título solamente mientras que el donante está vivo. Pero algunos abogados recomiendan hechos post mortem como alternativa a la legalización de un testamento. Mientras nadie se oponga, tales hechos son probablemente eficaces.
ESTIMADA SACUDIDA: I poseer un condominio en donde la reunión anual de la calidad de miembro se celebra cada febrero. El condo está en Michigan, pero quizás 50 por ciento de nuestros dueños del condo pasan los inviernos en el Arizona, la Florida o Tejas. El resultado es pocos miembros está en la ciudad para assistir a la reunión anual donde las materias importantes se deciden a menudo. Aunque hay siempre un montón de votos del poder, me siento que es deshonesto tener la reunión anual cuando pocos dueños del condo están presentes. ¿Qué podemos hacer? -- Nathan R.
ESTIMADO NATHAN: Tus condiciones de la asociación del dueño de una casa del condo, convenios y restricciones, o las ordenanzas municipales, especifican cuando la reunión anual de la asociación será celebrada. Cambiar la fecha de la reunión requerirá un voto de los miembros. Habrá probablemente cuotas legales hacer el cambio preparar. Éste puede ser un molestia grande, que pudo ser costoso, especialmente si la mayoría de dueños del condo está satisfecha o apenas no cuida. A menos que haya una razón acuciante de cambiar la fecha de la reunión anual, sugiero olvidarse de la edición.
ESTIMADA SACUDIDA: Mi madre murió hace aproximadamente dos años, y ella voluntad a la izquierda todo a mi hermana y mí igualmente. Porque vivía con mi mamá cuando ella murió de cáncer, mi hermana ha permitido que viva en la casa desde entonces, si pago las contribuciones territoriales y el seguro. No hay hipoteca. La casa vale alrededor $400.000. Ahora mi hermana piensa que debemos vender la casa, pero no deseo vender, pues estoy satisfecho con el status quo. ¿Puede mi hermana forzarme vender? -- Naomi N.
ESTIMADO NAOMI: Como co-dueño, tu hermana puede traer un pleito de la partición para forzar la venta de la casa. En la mayoría de los pleitos de la partición, las pedidos de juez que la característica vendió con los ingresos de las ventas divididos entre los titleholders.
Es extremadamente difícil defender un pleito de la partición a menos que haya circunstancias extraordinarias. Para ahorrar costes del pleito, tú y tu hermana podrían incorporar en un acuerdo a la venta la característica y dividir los ingresos netos, así las cuotas legales del ahorro.
ESTIMADA SACUDIDA: Mi esposa murió el año pasado. De conformidad con ella voluntad, heredé todos sus activos, incluyendo la casa. Acabo de presumir pues el heredero único yo recibiría una nueva “base elevada” al valor comercial, como discutes a menudo. Sin embargo, cuando consulté recientemente a mi consejero de impuesto sobre la venta de la casa, ella dijo que porque el título a la casa fue llevado a cabo en mi nombre solo, no recibí ninguna base y elevadas pegado con nuestro precio de compra del punto bajo $47.000 hace muchos años. ¿Es este verdad? -- Marv W.
ESTIMADO MARV: De tu descripción, tu consejero de impuesto aparece ser correcto. Si el título al hogar fue llevado a cabo en tu nombre solo, cuando tu esposa murió el año pasado, no heredaste cualquier cosa así que no recibiste una nueva base elevada parcial o completa al valor comercial.
ESTIMADA SACUDIDA: Debido a una transferencia de ultramar semipermanente del trabajo y una promoción grande, decidíamos vender nuestro edificio de apartamento aquí en los Estados Unidos en un beneficio substancial. Nuestro plan era comprar un edificio de alquiler similar cerca de Londres. Pero nuestro consejero de impuesto dijo que no podemos hacer un intercambio impuesto-diferido de una característica de alquiler de los E.E.U.U. para una característica de alquiler extranjera. ¿Si el tío SAM grava nuestras ganancias de ultramar, por qué no podemos hacer un intercambio tandiferido? -- Richard R.
ESTIMADO RICHARD: Aunque me lo dicen sea posible hacer que una renta pública cifre intercambio impuesto-diferido 1031 de una característica extranjera del alquiler o del negocio para otra característica extranjera la calificación, bajo ley de impuesto actual no es posible hacer un intercambio impuesto-diferido del IRC 1031 de una característica de alquiler de los E.E.U.U. para una característica de alquiler extranjera calificativa, o viceversa. Tu consejero de impuesto aparece estar correcto. |
