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Viaje virtual de California meridional

¿Puedo tener dos residencias principales al mismo tiempo?

ESTIMADA SACUDIDA: Mi esposa y yo somos lectores ávidos de tus artículos educativos, especialmente porque poseemos cuatro características en tres estados. Después de tu sugerencia, ponemos sus títulos en una confianza viva así que no cargarán a nuestros herederos con legalizaciones de un testamento en varios estados. Pero mi pregunta está sobre esa rotura de impuesto de venta de la residencia del principal del código 121 de la renta pública. Planeamos vender nuestro condo de Nueva York este año y vivir en nuestra otra residencia principal a lo largo de todo el año. Sin embargo, hemos alquilado el condo por cerca de dos años. Era antes nuestra a tiempo completo residencia primaria a lo largo de todo el año. Nuestro arrendatario ahora desea comprarlo y estamos alegres venderlo a ella. Pero nuestro CPA dice que no podemos tener dos residencias principales al mismo tiempo así que deberíamos impuesto sobre nuestra ganancia sobre el capital de la venta del condo. Por favor decirnos que él sea incorrecto - Chris C.

ESTIMADO CHRIS: Tu CPA es incorrecto. Soy dado una sacudida eléctrica él puedo guardar su designación de CPA sin entender el código ultra-importante pero muy simple 121 de la renta pública. Si fuera tú, encontraría a nuevo consejero de impuesto porque ese CPA te está dando mal consejo costoso.

La compra Bob Bruss divulga en línea.

Dices que el condo de Nueva York era tu a tiempo completo residencia primaria a lo largo de todo el año hasta hace dos años. Eso significa que calificas para la exención de impuesto de venta de la residencia del principal del IRC 121 hasta $250.000 (hasta $500.000 para una limadura casada de los pares en común). El contrario a lo que te dijo el CPA, la característica no necesita ser tu residencia principal a la hora de venta.

Para calificar, debes haber poseído y haber ocupado la residencia principal por lo menos un “agregado” dos de los cinco años antes de su venta. Las buenas noticias son tú claramente todavía califican aunque el condo de Nueva York es actualmente no más tu residencia primaria.

Sin embargo, las malas noticias son la depreciación que dedujiste durante los dos años de alquiler pasados “serás recobrado” sobre venta y gravado por el tío SAM en una imposición fiscal federal especial de 25 por ciento. Pero eso es un precio pequeño a pagar recibir el equilibrio de tu beneficio de la venta del condo hasta $500.000 exentos de impuestos. Para más detalles, consultar por favor a tu nuevo consejero de impuesto.

NO CONFIAR EN VOLUNTAD DE A HASTA QUE EL TESTATOR MUERE

ESTIMADA SACUDIDA: Me refiero sobre mi madre, la edad 50, que befriended a vecino masculino en su 70s. Ella reveló recientemente a mí que ella ha estado pagando su hipoteca casera por más de dos años. Él firmó el hecho encima a ella e hizo una voluntad manuscrita que salía te de la casa. Esta situación entera me hace muy nervioso. ¿Qué debo hacer? - Maynard R.

ESTIMADO MAYNARD: En este momento, no hay nada que puedes hacer (a menos que hay evidencia el vecino se está aprovechando de tu madre). Si él te dio un hecho válido a la casa, ella debe ahora registrarla.

La razón legal es si el hecho, presumiéndola es válido, fue entregada en la condición él no ser registrado hasta después de la muerte del vecino, que es una entrega condicional que es incompleta. Los parientes del vecino podrían disputar el hecho si tu madre lo registra después de su muerte.

En cuanto a la voluntad, presumirla es válida, él no significa nada hasta que después del testator muere. El vecino pudo haber dado que a tu madre hará su sensación segura.

Pero muy el día siguiente, él podría escribir otra voluntad válida que dejaba sus activos a sus parientes, a una amante, o quizás a una caridad. La voluntad más última prevalecería sobre la voluntad anterior. Tu madre debe consultar a un abogado local de la legalización de un testamento para discutir su situación.

INTERCAMBIO REVERSO DE TAX-DEFERRED DE LA CARACTERÍSTICA DE LA INVERSIÓN

ESTIMADA SACUDIDA: Mi hijo, actualmente en Iraq, posee características de alquiler en California y Maryland. Él no tiene ningún problema con la gerencia. Pero él leyó recientemente allí es un método del “intercambio reverso” donde él puede comprar una característica de alquiler y entonces vender uno él posee ya, de tal modo haciendo la venta impuesto-diferida. ¿Es este verdad? - Madeline B.

ESTIMADO MADELINE: Tienes un hijo muy elegante. En octubre de 2000, el boletín 2000-40 de la renta pública del IRS y el procedimiento 2000-37 del rédito (disponible en el Web site www.irs.gov del IRS) aprobaron intercambios impuesto-diferidos reversos supuestos.

En un intercambio reverso, la característica calificativa del reemplazo se adquiere antes de vender el viejo “como” característica buena de la inversión. Sin embargo, debe ser adquirida en nombre de un accommodator intermediario de tercera persona, no en el nombre de tu hijo. La característica adquirida debe resolver las reglas generalmente del intercambio del IRC 1031, tales como un igual comercial o ascendente en valor y equidad.

Tu hijo no puede tomar título en su propio nombre hasta después de que él venda su característica de alquiler actual. Él debe consultar a su consejero de impuesto. Más detalles están en mi informe especial, “cómo al intercambio tu manera a la abundancia Impuesto-Diferida de las propiedades inmobiliarias”, disponible para $4 de Roberto Bruss, camino de 251 parques, Burlingame, CA 94010 o por la tarjeta de crédito en 1-800-736-1736 o la transferencia directa inmediata del Internet en www.bobbruss.com.

LAS REGLAS DE IMPUESTO DE REGALO EXPLICARON

ESTIMADA SACUDIDA: En un artículo reciente que aconsejaste la herencia de una casa es mejor que recibiéndola como regalo antes de muerte porque el heredero consigue una nueva base elevada al valor comercial la fecha de la muerte. ¿Sin embargo, no gifting una casa antes de que muerte también implicaron un impuesto de regalo federal para el valor que excedía la exención de impuesto de regalo de la publicación anual $11.000 para cada donee? - Billy H.

ESTIMADO BILLY: No no necesariamente. Hay mucha confusión sobre el impuesto de regalo federal. Estás correcto que un donante puede dar lejos hasta $11.000 por donee cada año sin ningún impuesto de regalo. Eso significaría que un par casado puede dar hasta $22.000 por el donee exento de impuestos cada año.

Sin embargo, cuando más de $11.000 es dado por un donante a un donee en un año, se requiere una declaración de impuestos federal de regalo. Pero un impuesto de regalo no pudo ser debido. Si el donante no ha dado lejos más de $1 millones durante su curso de la vida a los individuos, excepto los regalos caritativos, ningún impuesto de regalo federal serán debidos.

La cantidad acumulativa de regalos individuales denunciables del curso de la vida (excepto los regalos caritativos y los regalos anuales hasta $11.000) será excluida sobre la muerte del donante de su exención de impuesto federal actual de estado $1.5 millones. Para los detalles completos, consultar por favor a tu consejero de impuesto.

“EL RUIDO DEL CLUB DEL ARMA” ES UN FASTIDIO PÚBLICO

ESTIMADA SACUDIDA: Leí con gran interés ese artículo sobre los perros el raspar en la perrera que colindaba un complejo del condo. Tenemos un problema similar. Cuando nos movimos en nuestra casa hace dos años, me horrorizaron para aprender que el primer pensamiento del fuerte ruido I era arma del clavo de un vecino era una gama local del club del arma que está cerca de nuestro hogar. Mis vecinos dicen que el club del arma ha estado allí por siempre y no hay nada que podemos hacer sobre él. El consejo de la ciudad me dije que es el ruido del club del arma “grandfathered” así que pueden tirar a siempre que deseen y no hay nada podemos hacer sobre él. Los alrededores son enteramente residenciales. La mayor parte de la gente que tira allí, arruinando nuestra paz y tranquilidad, es fuera del área. ¿Podemos hacer cualquier cosa? - Acebo K.

ESTIMADO HOLLY: La situación que describes es un fastidio público porque afecta a mucha gente. Idealmente, debe ser disminuida por el abogado de la ciudad o del condado.

Sin embargo, si ese funcionario rechaza actuar, hay provisiones para los ciudadanos de traer demandas legales, por ejemplo por pleitos pequeños del daños de la corte de las demandas que archivan contra el club del arma.

Apenas porque ha existido un fastidio público muchos años no lo hace legal. El fuerte ruido es una invasión de tu característica privada, que puede ser disminuida o ser compensada. Tú y tus vecinos deben consultar a un abogado local de las propiedades inmobiliarias que esté al corriente de la ley del fastidio y que esté dispuesto a tomar tu caso desafiador.

LA HIPOTECA REVERSA PUEDE SOLUCIONAR LA NECESIDAD REPENTINA DEL EFECTIVO

ESTIMADA SACUDIDA: Después de leer varias de tus columnas sobre hipotecas reversas, hace aproximadamente tres años tomé hacia fuera una hipoteca reversa de FHA (HECM). Hasta este momento, muy he estado satisfecho con las cuotas del curso de la vida que recibo. Sin embargo, ahora tengo una necesidad repentina del efectivo. Tuve que pasar alrededor de un mes en una clínica de reposo después de que deslizara y dañara mi parte posteriora. Pero ahora estoy haciendo muy bien y detrás en mi casa. Entonces descubrí que mi azotea se está escapando y que necesita el reemplazo en un coste de alrededor $15.000. ¿Pues tengo solamente cerca de $5.000 en el banco, puedo tomar hacia fuera un préstamo casero de la equidad? - Evelyn T.

ESTIMADO EVELYN: No. Un prestamista casero de la equidad no aprobará un préstamo detrás de tu hipoteca reversa. La razón es tu equilibrio reverso de la hipoteca crece cada mes y un préstamo casero de la equidad sería demasiado peligroso para su prestamista.

Sin embargo, dependiendo de los detalles de tu hipoteca reversa, puedes solicitar un avance de la suma global. Pero eso reducirá la cantidad de las cuotas que recibes. Un alternativa es financiar de nuevo tu hipoteca reversa si tu equidad casera ha crecido desde ti obtuvo esa hipoteca hace cuatro años.