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Las hipotecas No-cost llevan un pricetag

Recientemente, los dueños de una casa con equidad considerable en su hogar financiaron de nuevo para tomar hacia fuera bastante efectivo para comprar un coche nuevo. La transacción de la refinanciación no os costó una moneda de diez centavos. Todos los honorarios acostumbrados tienen gusto del seguro de título para el prestamista y el honorario de la valoración donde pagado por el corredor de hipoteca.

No-cost, las hipotecas del ninguno-honorario son fácilmente disponibles. Son particularmente populares entre la gente que está financiando de nuevo. Aquí es cómo trabajan. Los prestatarios no pagan ningún coste del upfront para obtener la hipoteca. El prestamista da a corredor de hipoteca una rebaja en el cierre. El corredor utiliza la rebaja para pagar los costes de cierre normales del prestatario. La rebaja también cubre propio honorario del corredor para originar el préstamo.

Aun cuando puedes evitar de pagar honorarios del upfront, las hipotecas no-cost llevas una etiqueta de precio. La compensación para ningunos honorarios es un tipo de interés más alto en la hipoteca. Por ejemplo, el prestatario arriba obtuvo una hipoteca de tarifa fija de $230.000, 30 años con un tipo de interés de 6 por ciento y no pagó ningún honorario del upfront. Si los prestatarios hubieran pagado un punto y costes de cierre acostumbrados, el tipo de interés de la hipoteca habría sido 5.65 por ciento.

Los “puntos” son un término usado en la industria de la hipoteca para el honorario de creaciones de hipoteca. Un punto es igual a un por ciento de la cantidad de la hipoteca. En una hipoteca $230.000, un honorario de un punto cuesta el prestatario $2.300.

Hay una relación inversa entre el número de los puntos cargados por el prestamista y el tipo de interés en la hipoteca. Más señala el upfront pagado, más bajo es el tipo de interés y viceversa. Generalmente, un punto es equivalente a 1/4 por ciento en tipo de interés.

TIP DE LA CAZA DE CASA: Varios factores entran en el juego cuando decides si o no tiene sentido para que pagues puntos. El más importante es cuánto tiempo planeas guardar la hipoteca antes de ti venta la característica o financiarla de nuevo otra vez. Cuanto más de largo planeas guardar la hipoteca, más el sentido que hace para pagar puntos.

Tener presente que el IRS trata los puntos pagados por los compradores que están comprando un hogar diferentemente de los puntos pagados por los dueños de una casa que están financiando de nuevo. Al calcular responsabilidad del impuesto sobre la renta, los compradores caseros pueden deducir puntos en el año que son pagados. Sin embargo, financiar de nuevo los puntos debe ser escrito apagado sobre el término del préstamo-sobre 30 años para los 30 préstamos del año, por ejemplo. Si, sin embargo, una hipoteca financiada de nuevo se paga apagado temprano, cualquiera unclaimed puntos se puede deducir en aquel momento.

La mejor manera de calcular si o no ella tiene sentido para que pagues puntos es terminar un análisis de costes y beneficios simple. Suponer que estás considerando dos opciones de la hipoteca. Uno es una hipoteca no-cost $230.000 en 6 por ciento con una cuota de aproximadamente $1379. La otra es de un y una mitad punto en 5.5 por ciento con ahorros mensuales $1306 de un pago-uno de $73 por mes, o $876 por una hipoteca año.

Ahora mirada en la cantidad de efectivo pagarías el upfront si tomaste la opción completa de la hipoteca del coste. Los puntos funcionarán $3.450 (multiplicar la cantidad de $230.000 préstamos por 1 por ciento del 1/2). Agregar $2.000 adicionales en honorarios (para los costes de cierre acostumbrados) para un total de $5450. El honorario de cierre del coste variará dependiendo de circunstancias individuales.

Después, dividir $5450 por la cantidad que ahorrarías por año si tomaste el préstamo más bajo del tipo de interés -- $876 en este ejemplo. El resultado (6.22) es el número de años que necesitarías mantener el préstamo para break-even en comparación con la opción del ninguno-honorario. 

Los dueños de una casa que planean estar en su hogar indefinidamente son generalmente mejores de pagar los puntos un tipo de interés más bajo.