¿Qué uso del efectivo genera el costo más bajo? No hay respuesta general a la pregunta; cada caso es diferente. Para contestar a la pregunta en situaciones individuales, arrojar Freedenberg y desarrollé una calculadora que demuestra el coste total de cualquier asignación del efectivo, sobre cualquier momento período especificado por el usuario.

El coste incluye pagos del upfront y cuotas, más el interés perdido en esos pagos en la tarifa especificada por el usuario. (Esto se llama a veces “un coste de oportunidad del interés” porque refiere a la vuelta que habrías podido ganar en el efectivo usado para hacer el upfront o cuotas.) deducidos de estos costes son los ahorros del impuesto en la imposición fiscal del usuario, y la reducción en el préstamo balancea.

Para utilizar tu caso como ilustración, hice compras una hipoteca de tarifa fija de 30 años en www.Amerisave.com, que es uno de los sitios que ofrecen muchos clasifican/punto de las combinaciones. Asumí que comprabas un hogar unifamiliar como tu residencia permanente, tiene buen crédito, puede documentar completamente tu renta y activos, estás en el soporte de impuesto de 27 por ciento, y tienes un coste de oportunidad del interés de 5 por ciento.

En el día hice compras, usar tus $15.000 para la señal habría dado lugar a una primera hipoteca de $400.000 en 7.375 por ciento y a una segunda hipoteca de $85.000 en 7.75 por ciento. Si en lugar de otro, los $15.000 hubieran sido utilizados para pagar puntos, la tarifa en la primera hipoteca caería a 6.375 por ciento, y mientras que seguiría habiendo la tarifa de segunda hipoteca en 7.75 por ciento, a la cantidad del segundo aumentaría a $100.000.

El período que esperas tener las hipotecas es un factor crítico. Cuanto más de largo tienes generalmente las hipotecas, cuanto más fuerte es el caso para pagar puntos, puesto que los ahorros del tipo de interés más bajo acumulan mes por mes mientras que el reembolso del equilibrio más grande en la segunda hipoteca se difiere. 

Utilicé la calculadora para determinar tu reparto sobre dos, cinco y 10 años. Sobre dos años, pagar puntos era un perdedor grande. Sobre cinco años, sin embargo, pagar puntos proporcionó ahorros de coste modestos, y sobre 10 años los ahorros eran muy grandes.

Me preguntaba si los resultados serían iguales para un prestatario con $25.000 a utilizar en el reparto, que era de otra manera igual. Si este prestatario utilizara los $25.000 para la señal, él pagaría 7.125 por ciento en la primera hipoteca de $400.000, y 7.25 por ciento en el segundo de $75.000. Si él seleccionara la combinación de la bajo-tarifa/del alto-punto disponible, que lo dejaría con $5.000 para la señal, su tarifa en la primera hipoteca caería a 6.125 por ciento, pero su tarifa en el segundo (ahora para $95.000) aumentaría a 7.75 por ciento. Pagar puntos sería un perdedor en este caso sobre dos años y sobre cinco años, con solamente ahorros moderados sobre 10 años.

Encontrar que el prestatario con menos efectivo mejora el asignación de él a los puntos que el prestatario con más efectivo se parece ser counterintuitive. La razón que trabaja que la manera es que el prestatario con menos efectivo está pagando ya la tarifa máxima en la segunda hipoteca, mientras que paga señala gotas la tarifa en la primera hipoteca.

Aconsejo fuertemente a prestatarios no confiar en cualesquiera generalizaciones, sin embargo, y utilizar la calculadora para determinar su propia situación individual. Acomoda seguro de hipoteca así como las segundas hipotecas el de lengüeta. No permitirte que sea shoehorned en un reparto que pueda no estar en tu mejor interés sin la comprobación de él hacia fuera.

El escritor es profesor de las finanzas honorario en la escuela de Wharton de la universidad de Pennsylvania. Los comentarios y las preguntas se pueden dejar en www.mtgprofessor.com.

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