Para evitar completamente los 25 por ciento de depreciación recobrar el impuesto, puedes cualquiera (1) haces que una renta pública impuesto-diferida cifra el intercambio 1031 de una característica de alquiler para otra característica de alquiler calificativa, o (2) morir mientras que todavía posee la característica en la cual dedujiste la depreciación. Para los detalles, consultar por favor a tu consejero de impuesto.
LOS USUARIOS DE LA SERVIDUMBRE CONSIGUEN PAGAR REPARACIONES
ESTIMADA SACUDIDA: La calzada a nuestra casa se comparte con dos otras casas con una servidumbre. La servidumbre está en nuestra porción. Consecuentemente, pagamos la contribución territorial sobre ella. ¿Somos también responsables de reparaciones cuando llegan a ser necesarios? Esto se parece injusto porque no derivamos ninguna mayor ventajas de la calzada que nuestros vecinos. ¿Debemos pedir que nuestros vecinos contribuyan cada mes a un honorario del mantenimiento? --Heidi P.
ESTIMADO HEIDI: Sin importar quién posee la tierra debajo de una servidumbre, a menos que haya un acuerdo escrito que especifica diferentemente, los usuarios de la servidumbre deben pagar el coste de mantenimiento de la servidumbre. Sí, sería bueno conseguir un acuerdo escrito con tus usuarios de la servidumbre del compañero. Pero eso puede causar más problemas que vale si intentas recoger honorarios mensuales hacia reparaciones eventual.
El revelador de las tres porciones debe haber especificado en la servidumbre registrada cómo los costes de la reparación deben ser dirigidos. Para más detalles, consultar por favor a abogado local de las propiedades inmobiliarias.
NO HAY IMPUESTO GENERALMENTE DEBIDO EN VENTA HEREDADA DE LOS BIENES RAICES
ESTIMADA SACUDIDA: Mi hijo muerto recientemente. Soy su beneficiario único. Después de legalización de un testamento, venderé su casa y compraré probablemente dos anualidades para mis dos hijos restantes. ¿Puesto que no seré elegible para esa exención de la venta de $250.000 principal-residencias, el impuesto de 15 ganancias sobre el capital de los por ciento se aplicará? --Marcar DeJ.
ESTIMADA MARK: Estoy apesadumbrado de oír hablar la muerte de tu hijo. Pero no tendrás que probablemente pagar mucho impuesto cuando vendes la casa que heredaste de él.
La exención de impuesto de venta de $250.000 principal-residencias del código 121 de la renta pública se aplica solamente a los dueño-inquilinos así que puedes olvidarse sobre eso.
Después de que recibas título a la casa de la corte de legalización de un testamento, tu base ajustada del coste será su valor comercial la fecha de la muerte de tu hijo. Cuando vendes la casa heredada, solamente te deberás a impuesto de ganancias sobre el capital sobre cualquier cantidad neta que recibe excediendo esto “base elevada del coste.”
Por ejemplo, digamos la casa heredada valió $300.000 en el día que tu hijo murió. También supongámoslo está situado en un mercado de levantamiento y, después de pagar todos los costos vendedores tales como la comisión de ventas del Realtor, recibes la red $310.000. Por lo tanto deberás solamente el impuesto de ganancia sobre el capital federal de 15 por ciento (más cualquier impuesto de estado aplicable) sobre tu ganancia sobre el capital $10.000 en este ejemplo. Para más detalles, consultar por favor a tu consejero de impuesto.
LA CASA NUEVA CONSTRUCTIVA A VENDER PAGA RARAMENTE BENEFICIO GRANDE
ESTIMADA SACUDIDA: Hace siete años, compramos una cabaña pequeña de la playa para $82.000. La tierra ahora se valora en $270.000, y la casa vale $75.000. Mi marido y yo tenemos un plan de retiro que incluya la vida en esta cabaña por dos años antes de vender así que podemos caminamos lejos con hasta $500.000 beneficios exentos de impuestos. Pero durante los dos años pasados, la tres-historia enorme “cabañas” se está construyendo todo alrededor de nosotros y vendiendo para bien sobre $1 millones. Mi marido piensa que debemos rasgar abajo nuestra cabaña existente, que construimos más grande, vivo en él por dos años, y después que vendemos. ¿Debemos hacer esto y tendríamos que vivir en él más de largo de dos años? --Carol H.
ESTIMADO CAROL: ¿Por qué arriesgar toda la inconveniencia de la construcción para vender posiblemente para el valor actual de tu característica, más el coste de construcción? Ese no tiene ningún sentido.
En lugar, después de vivir en la cabaña por dos años, venta justa para el valor de la característica como es. Dejar algún contratista comprarlo y construir una “cabaña grande” en tu riesgo e inconveniencia. Voluntad ganas raramente un beneficio grande en una situación como el tuyo rasgándose abajo de la casa y construyendo más grande antes de vender.
EL CORREDOR DE FLAT-FEE PROPORCIONÓ EL SERVICIO CERO PARA $1.950
ESTIMADA SACUDIDA: Enumeramos nuestro hogar para la venta en $435.000 con un “corredor plano supuesto del honorario” quién nos cargó $1.950. El acuerdo era el hogar no sería colocado en el MLS local (servicio del listado múltiple) por 30 días durante los cuales nosotros o el corredor podríamos vender la casa. Después de 30 días, nuestro listado entraría el MLS y pagaríamos 2.5 por ciento al agente de un comprador que representa a comprador. Después de 90 días, hemos recibido las ofertas cero de la compra y solamente dos demostraciones por otros agentes. El agente del listado no llevó a cabo ningún viaje para los agentes locales o las casas abiertas del fin de semana, e incluyó solamente nuestro listado dos veces en sus anuncios de periódico. Nos sentimos que él proporcionó el servicio cero para $1.950. Cuando pedimos un reembolso, él dijo que él vivió hasta los términos del contrato de listado, pero es el mercado local “se retarda.” ¿Nos piensas debes demandarlo en la corte pequeña de las demandas para un reembolso? --Juan R.
ESTIMADO JUAN: Hay mucho descuento excelente y corredores de propiedades inmobiliarias del plano-honorario. Pero habrían llevado un milagro para tu hogar la venta bajo circunstancias del listado que divulgas.
Especialmente en mercado el “del comprador de hoy” en la mayoría de las ciudades, puesto que no estás vendiendo una casa barata, puedes manar produces pagar 5 a una comisión de los por ciento típicos a de 6 ventas de los por ciento a un agente del listado del lleno-servicio si realmente deseas conseguir tu hogar vendido.
EL PRESTAMISTA DE HIPOTECA DE LA VOLUNTAD HACE CUMPLIR LA “DEUDA EN CLÁUSULA DE LA VENTA?”
ESTIMADA SACUDIDA: Deseamos dar nuestra casa a nuestro hijo y nuera como presente de la boda. Han sido extremadamente buena con nosotros durante algunas situaciones ásperas de la salud. La casa vale alrededor $600.000 y hay una hipoteca $220.000 en 5.5 por ciento de interés. Han acordado asumir el control los pagos de hipoteca. Sin embargo, la hipoteca tiene una “deuda en cláusula de la venta.” Nuestro abogado dice que el prestamista podría llamar la hipoteca debida si el prestamista aprende sobre la venta. ¿Podían entonces perder la casa por ejecución de una hipoteca? --Vance C.
ESTIMADO VANCE: No preocuparte. No habrá una ejecución de una hipoteca. Si tu hijo y nuera hacen los pagos de hipoteca mensuales el tiempo, las ocasiones son una en 100 que el prestamista haría cumplir la deuda en cláusula de la venta.
Aunque eso debe suceder, sin embargo, todo el prestamista desea generalmente es (1) un honorario de la asunción de hipoteca alrededor 1 por ciento, más (2) el ajuste del tipo de interés al nivel del mercado (alrededor 6.5 por ciento hoy). En el acontecimiento raro el prestamista insiste que la hipoteca esté pagada por completo, tu hijo y la nuera puede financiar de nuevo fácilmente esa hipoteca, que es cociente del préstamo-a-valor de solamente cerca de 35 por ciento.
El nuevos informe especial, “Pros y contra de Roberto Bruss de las cinco mejores oportunidades de hoy de las propiedades inmobiliarias,” está disponibles ahora para $5 de Roberto Bruss, camino de 251 parques, Burlingame, CA 94010 o por la tarjeta de crédito en 1-800-736-1736 o la entrega inmediata del Internet en www.BobBruss.com. Las preguntas para esta columna son agradables en cualquier dirección.
