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Los prestatarios con crédito dañado pueden encontrar caminar el camino a agotar del homeownership. Pero si los expertos de la industria tienen razón, las “tranvías” pueden pronto estar adelante ayudar

La hipoteca ajustada del expediente de pista ofrecería a persona que reestablece buen crédito la ocasión de bajar su tipo y pagos de interés. La idea para las tranvías emergió recientemente en discusiones entre oficiales del gobierno y profesionales de préstamos. Mientras que tales préstamos no están todavía disponibles, un día pueden hacer salir de una hipoteca del “subprime” menos costoso eliminando el coste de refinanciación.

Hasta que llegan las tranvías, sin embargo, los consumidores deben realizar que los programas del préstamo disponibles ahora pueden reducir radicalmente el coste de homeownership substancialmente.

Una hipoteca ese buen comportamiento de las recompensas
“Todo lo que estamos intentando hacer es flotar un concepto que pensemos buen sentido de la política de las marcas,” dice a Richard Riese, director de la política de la conformidad para la oficina del departamento del Hacienda de la supervisión del ahorro. ¿“La idea era, “por qué no tener algo como un producto de la hipoteca que ajustaría en un cierto punto así que puedes aprovecharse del hecho que puedes mejorar tu historia del crédito? ” “

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Subprime que presta la aceptación y la atención extensas ganadas de prestatarios y de los bancos tradicionales igualmente durante los últimos pares de años. Poblar quién no podría comprar una vez hogares ahora puede pedir prestado en tarifas más altas para hacer tan. la Viejo-línea prestamistas, por otra parte, las tiene encontrado puede hacer más dinero salpicando en el sector y comprando encima de sus hermanos del subprime.

“Subprime es una fuente importante del crédito a los muchos de la gente que no tiene o ninguna historia del crédito o una historia del crédito que tiene un defecto y puede de otra manera no poder calificar para el financiamiento primero,” dice los Gibbons de David, interventor del diputado para el riesgo de crédito en la oficina del departamento del Hacienda del interventor de la modernidad.

Subprime, pero un coste más alto
Porque el subprime presta a característica más riesgo que las hipotecas convencionales, sin embargo, llevan etiquetas de un precio alto mucho más elevado (véase la tabla abajo). Un prestatario supuesto del crédito de “B” que caminó en la oficina de un prestamista el 16 de abril pudo ser interés cargado en 11 por ciento con un punto en 30 préstamos fijados año, por ejemplo, mientras que un cliente del crédito de “A” pudo pagar interés en 7 por ciento. En una hipoteca $100.000, el prestatario del subprime terminaría encima de pagar $242.836 en interés -- 74 por ciento más que de el estándar. El pago mensual del principal y de interés sería $952 con el préstamo de la alto-tarifa, más bien que $665.

Técnico, nada previene prestatarios del subprime de préstamos convencionales de refinanciación de la bajo-tarifa abajo del camino si manejan mejorar su situación de crédito. Pero ahora, gente que quisiera hacer tan la cara la perspectiva de pagar a millares más en costes de cierre y de conseguir enteramente un nuevo préstamo. Y porque ella está haciendo tales cuotas grandes, la gente puede tener un ahorro de tiempo duro para arriba esa clase de dinero.

“Muchas de esta gente tienen equidad muy pequeña en la casa y aunque han ido los costes de refinanciación de las propiedades inmobiliarias abajo, no han desaparecido,” dice a Riese del OTS. “Para que se aprovechen de su historia mejorada del crédito para conseguir en un producto de la mercado-tarifa, son cualquiera que va a tener que subir con ese dinero adicional y conseguir el excedente que lo vallan o ruedan en una refinanciación.”

En una reunión reciente de prestamistas, de oficiales del gobierno y de banqueros, director Ellen Seidman de OTS presentó a dos modelos que las tranvías pudieron seguir. En un ejemplo, la tarifa de una persona cambiaría automáticamente después de que él lograra una cierta meta predeterminada. Alguien que hizo el valor de dos años de pagos del tiempo de funcionamiento, por ejemplo, vería que la gota de la tarifa de los niveles del subprime a lo que la tarifa convencional era detrás en ese entonces él originalmente consiguió la hipoteca.

Otra manera: La tarifa del “tryout”
En el segundo caso, concederían un dueño de una casa del subprime una opción a “prueba” para una tarifa más baja después de resolver ciertos criterios. Si un prestatario pagado el la hora por un año y tomó una hipoteca que aconsejaba la clase, ella pudo poder ejercitar la su derecha a un ensayo anotando del crédito. Si ella pasara, ella conseguiría la tarifa convencional disponible en aquel momento, más bien que la que está disponible en el mercado cuando ella primero tomó hacia fuera el préstamo. Esa manera, ella podría beneficiar aún más si los tipos de interés declinaron en el interino.

“La persona no estaría pagando costes de cierre como parte de este movimiento, en comparación con qué ahora existe -- un refi completo,” Riese dice. “Apenas como tenemos hipotecas de tarifa ajustable… y eso no cuesta a nadie cualquier cosa, aquí está otra manera.”

Qué puedes ahora hacer
¿Qué pueden los prestatarios del subprime hacer tan mientras que están esperando a prestamistas para desarrollar estas ideas en programas viables?

Primero apagado, deben realizar que la refinanciación en un préstamo convencional apenas no es tan resistente como era. Algunas hipotecas de la mercado-tarifa requieren tan poco como 3 por ciento abajo, y ese dinero puede venir del pariente o de la otra fuente del regalo bajo ciertas circunstancias. Incluso los prestatarios con bancarrotas o ejecuciones de una hipoteca en su pasado pueden buscar nuevos préstamos si resuelven pautas rigurosas. Eso es porque Fannie Mae y Mac de Freddie -- las dos corporaciones que compran hipotecas de prestamistas para guardar fluir del dinero -- han relajado gobernar de los estándares que los préstamos ellos comprarán.

En segundo lugar, los expertos dicen los consumidores deben cerciorarse de que consigan notados para mejorar sus hábitos que piden prestados.

“Algunos prestamistas del subprime no divulgan a las oficinas de crédito y eso es un problema verdadero,” dice los Gibbons del OCC. “No divulgan la historia del crédito de ese prestatario que mejora porque están asustada que algún otro prestamista verá la mejora y tomará ese prestatario lejos de ellos.

“Pueden poder guardar al cliente y no conseguirlos calificada para tarifas mejores, que en mi mente es una clase de táctica injusta para el cliente,” él agrega. Los prestatarios deben comprobar su informe de crédito por lo menos una vez al año para cerciorarse de que sus prestamistas no shortchanging los.

Los prestatarios tienen opciones
Los prestatarios tienen algunas opciones cuando viene a hacer la transición de subprime a los préstamos convencionales. División préstamos del espectro completo de s Countrywide Credit Industries Inc. de ', por ejemplo, ofrece “una hipoteca de la reparación del crédito” diseñada para dirigir a gente en préstamos de la bajo-tarifa. Pero todavía no es tan conveniente o consumidor-amistosa como los programas sugeridos del gobierno.

La hipoteca de la reparación del crédito es esencialmente un 2/28 o 3/27 préstamo, con los primeros dos o tres años fijados y los años restantes en una tarifa variable, según Joe P. Harvey, el presidente del espectro completo. Más bien que conseguir a 11 por ciento la hipoteca fijada 30 años del subprime de la tarifa, un prestatario de “B” podría conseguir este préstamo con un índice inicial de cerca de 9.5 por ciento pagando un punto.

La gente que mejora su crédito y paga sus cuentas el tiempo puede entonces financiar de nuevo en una hipoteca tradicional con la compañía de hipoteca convencional nacional u otro prestamista. Pero alguien que terminó para arriba en forma peor estaría en la misericordia de los tipos de interés después de eso, e incluso las que financian de nuevo tendría que pagar el cierre normal y otro los costes asociados a conseguir el préstamo de la bajo-tarifa.

“Qué estamos intentando hacer,” Harvey dice, “es poder tomar a gente que el who've tenía desafíos del crédito, a través de ninguna avería sus el propios o a veces de su propia avería, y poder servirlas -- convencerlas de que haya un lugar para ellas.”