Recalculado cada año
La mayoría de los prestamistas funcionan un programa del análisis cada año para ver si la cantidad un prestatario contribuido sobre el curso de los últimos 12 meses era bastante para cubrir todas las cuentas del impuesto y del seguro debidas durante ese período. Los clientes reciben una transcripción de demostrar de los resultados qué fueron pagadas hacia fuera y qué fue recogida.
Lenders requiere típicamente que un mes adicional o dos de pagos esté mantenido en la cuenta como reserva. Pero porque el gravamen o la tarifa de impuesto cambia y los ajustes superiores pueden suceder en caulquier momento sobre el curso de 12 meses -- y los pagos del fideicomiso siguen siendo constantes por un año a la vez no importa qué -- los prestamistas tienen que cubrir a veces déficit fuera de su propio bolsillo. Recuperan que dinero el año siguiente alzando el depósito mensual requerido de una persona.
“Después del final del primer año, el análisis regular del fideicomiso hecho por los prestamistas comparará lo que inicialmente te dijimos que sucediera a qué sucedió realmente,” diga Schamp. “Proyectamos este mucho dinero entraríamos y este mucho dinero saldría. Esto es qué entró en realmente la cuenta y esto es qué salió realmente.”
Mientras que estos ajustes anuales causan un suave revolver en el presupuesto de un dueño de una casa, fideicomiso puede cambiar de puesto de vez en cuando dramáticamente.
Ajustes del pago
Con la nueva construcción, los pagos del fideicomiso tienden para aflojarse después de la terminación de una característica, según Sandra Munn-Travis, vice presidente del mantenimiento de préstamo de hipoteca para el banco de Harris. La compañía Chicago-basada es un subsidiario del banco de Montreal.
“Para qué el cliente necesita mirar hacia fuera es el hecho (prestamistas) se requiere para calcular el fideicomiso basado en el desembolso pasado,” ella dice. “Si la casa se está construyendo de rasguño, la cuenta (del impuesto pasado) va solamente a estar en tierra. Puede haber cargas de apenas $800 en esa tierra, así que su fideicomiso va a ser muy pequeño.
“El año próximo, dependiendo de cuando la casa se construye totalmente, pueden conseguir un pago que sea tierra justa, pero el segundo pago se mejora con la casa en él. Todo el repentino los impuestos va altísimo y hay tal escasez” en la cuenta de fideicomiso, ella agrega. El prestamista cubrirá esa escasez, pero tendrá que hacer cosas para compensar: aumentar el pago bajo del fideicomiso el año siguiente para cubrir los impuestos más altos y para componer la pérdida dividiéndola en 12 porciones y agregándola a cada uno de las cuotas de ese año de siguiente.
Mirar de cerca cuando los préstamos cambian las manos
Los prestatarios también deben mirar sus cuentas de fideicomiso de cerca cuando ocurre cualquier transferencia del préstamo. Una transferencia puede suceder en una de dos maneras: cuando alguien financia de nuevo o cuando un prestamista vende sus préstamos a otra compañía.
Legalmente, el viejo prestamista debe pagar impuestos y seguro para arriba hasta que el préstamo cierra o deja su posesión. Pero con tanto el papeleo implicado, los alambres se cruzan. A veces, ambas compañías terminan encima de pagar el recibo de la contribución -- y ni uno ni otro uno a veces. En cualquier caso, la cuenta de un dueño de una casa puede ser afectada la próxima vez que se ajusta el fideicomiso. Mientras el dueño de una casa haya hecho los pagos apropiados, el prestamista es responsable de cualquier problema creado por una cuenta sin pagar, pero enderezarla hacia fuera puede tomar tiempo. La opinión de Lenders la mejor manera de evitar problemas es comunicarse y cerciorarse de todos los partidos implicados para saber la estrategia. Los clientes deben también guardar todos los expedientes y repasarlos para los errores.
“El cliente tiene que ser el proactive,” dice a Howard Gosnell, encargado de servicios del fideicomiso para división de la hipoteca de s Mercantile Bancorporation Inc. '. El banco se basa en St. Louis.
En caso de una venta de préstamo, por ejemplo, la cuenta de fideicomiso transferirá típicamente al nuevo prestamista junto con la hipoteca, según Schamp de Norwest. Un prestatario debe recibir una declaración del viejo deletreo del prestamista hacia fuera todo las cuales fue recogido y pagado hacia fuera por la cuenta de fideicomiso para arriba hasta el día de la transferencia. Él puede comparar eso con la declaración anual del análisis del fideicomiso enviada por el nuevo prestamista al final del año. Debe tomar donde el viejo terminó.
Con una refinanciación, el viejo prestamista cierra generalmente la cuenta de fideicomiso y reduce la cantidad que consigue en el cierre por el equilibrio de la cuenta o consolida el prestatario vía cheque. La compañía debe proporcionar un análisis del corto-año de la actividad en la cuenta hasta ese punto en cualquier caso.
No obstante, un cliente puede hacer todo por el libro y el funcionamiento en apuro. Eso es porque los pagos generalmente de proceso grandes del prestatario de las compañías de hipoteca en hornadas automatizadas enormes.
Un jugador a nivel nacional, por ejemplo, pudo haber enviado ya el dinero de un individuo adelante a un procesador de tercera persona o a la agencia que grava sí mismo del impuesto delante de la fecha debida del impuesto real. Si un prestatario cierra su préstamo hacia fuera con el viejo prestamista -- y el nuevo prestamista paga la cuenta su fecha debida real con la nueva cuenta de fideicomiso -- él puede terminar encima de meses que esperan para conseguir un reembolso del viejo prestamista. Algunas autoridades de impuesto pueden rechazar un reembolso en conjunto y considerar uno de esos pagos un pago adelantado hacia la cuenta de período siguiente.
“El prestatario lo anticipa va a conseguir el dinero detrás de nosotros pero ese dinero se pudo haber enviado ya a la compañía del impuesto,” Gosnell dice. “O hay incluso los casos donde los impuestos pudieron haber sido pagados ya.
“Causa problemas verdaderos, especialmente en las situaciones donde tienes un auge del refi como 1998 en que los muchos de esos refis ocurren dentro del mismo marco de tiempo.”
La gente debe por lo tanto no contar en usar una rebaja de impuesto del fideicomiso para cubrir los nuevos costes del cierre de préstamo. |
