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Viaje virtual de California meridional

Para los compradores caseros potenciales, las ejecuciones de una hipoteca conjuran encima de imágenes de las compras del negocio-sótano.

Pero cualquier persona que considera el comprar de un hogar excluido debe olvidarse sobre pagar peniques en el dólar. En mercado de propiedades inmobiliarias caliente de hoy, tales repartos son raros.

“Puedes comprar ejecuciones de una hipoteca para tan barato como 30 o 40 por ciento debajo de mercado, pero la mayoría de las ejecuciones de una hipoteca venden para 5 por ciento debajo de mercado,” dijo la caña de Juan T., redactor de la publicación mensual del inversionista de las propiedades inmobiliarias, un boletín de noticias basado en Alamo, California.

Con todo los ahorros pueden ser dobles si la característica se compra del prestamista que lleva a cabo la hipoteca que está en defecto. Que el prestamista puede estar dispuesto a renunciar algunos costes de cierre, quizá incluso ofrecer una rotura en el tipo de interés o la señal.

Inversión del tiempo
Un principiante debe aprender navegar el proceso de la ejecución de una hipoteca. Todd Beitler, dueño de la biblioteca de las propiedades inmobiliarias en Boca Raton, Fla., y autor de una ejecución de una hipoteca cómo-al manual, dice que el tiempo y el esfuerzo pueden traducir a los ahorros. “Si alguien pasa 10 horas a la semana por cinco semanas para hacer la investigación, la vale.”

Para la mayoría de los consumidores, sin embargo, el proceso de la ejecución de una hipoteca puede probar desalentar, la caña dice. Las buenas compras están disponibles, pero requieren la investigación, la preparación, la paciencia y la persistencia.

El proceso de la ejecución de una hipoteca comienza cuando un dueño de característica se cae detrás en pagos de hipoteca. Porque el dueño de una casa ha estado en apuro financiero antes de omitir en la hipoteca, el probable casero no se ha mantenido.

Esto puede ser un favor -- o boondoggle -- para un comprador. Las casas en condiciones pobres pudieron traer precios de negocio, pero las reparaciones pueden alzar el coste otra vez.

Asignaciones de lectura
Cuando un prestamista decide excluir en una característica, los pendens de los lis (latinos para el “pleito pendiente”) o el aviso del defecto se archiva, dependiendo del estado. Este documento es un expediente público, y para los compradores, es el primer paso en el localización de una característica en ejecución de una hipoteca. Un comprador que busca ejecuciones de una hipoteca también puede comprar los compartimientos y los boletines de noticias que enumeran características en defecto.

Una vez que se haya localizado un hogar, los expedientes del público de la búsqueda. Buscar los embargos preventivos en la característica, puesto que pueden conducir encima del precio de compra. Los embargos preventivos se ponen típicamente en una casa para las contribuciones territoriales sin pagar. También comprobar los valores y los precios de venta determinados de características vecinas.

Investigar los leyes locales de la ejecución de una hipoteca del estado, puesto que diferencian. Algunos estados -- por ejemplo la Florida, Nueva York, Ohio y Pennsylvania -- requerir a prestamista demandar el prestatario y conseguir un orden judicial para la venta de la característica, un proceso conocido como ejecución de una hipoteca judicial. Otros estados -- incluyendo California y Tejas -- seguir el proceso no-judicial de la ejecución de una hipoteca, que no requiere un pleito.

Para los inversionistas del principiante, el comprar del prestamista es la manera más segura de comprar. La mayoría de las ejecuciones de una hipoteca son tomadas detrás por el banco durante la subasta, Beitler dice. Mientras que los hogares bien-localizados en buena forma no venden generalmente para los descuentos profundos, las características de la reducción se pueden vender más barato.

A veces, los bancos emplean un agente de propiedades inmobiliarias y los hogares excluidos venta de la manera tradicional, caña dicen. Pero los compradores pueden tener éxito a veces pestering a oficiales de préstamo de banco con ofertas bajas.

Los compradores pudieron intentar bajo-Balling el oficial de REO del prestamista (para las “propiedades inmobiliarias poseídas”) poco antes que los activos de no-ejecución tienen que ser divulgados a los supervisores, Beitler dice.

Los repartos más seguros
las características Banco-poseídas ofrecen el reparto más seguro para los compradores inexpertos de la ejecución de una hipoteca, Beitler dice: “No hay riesgo. No hay impuestos, ningunos embargos preventivos, ningunos arrendatarios a desahuciar.”

Un prestamista que es impaciente vender pudo estar dispuesto a ofrecer términos atractivos, dice a George Tribble, jefe de la hipoteca Co. de Tribble en Oakland, California, y presidente de la asociación de California de los corredores de hipoteca.

El prestamista pudo ofrecer financiar la característica en una tarifa del debajo-mercado o con una señal bajo-que-generalmente. Porque el banco ha hecho ya una valoración, la fuerza del comprador no tuvo que pagar un honorario de la valoración, Tribble dice. Y los repartos del prestamista incluyen típicamente el seguro de título, que quita mucho del riesgo que acompaña hogares que compran anterior en el proceso de la ejecución de una hipoteca.

Para inversionistas más atrevidos, hay dos otros puntos en el proceso de la ejecución de una hipoteca para comprar hogares:

• Antes de ejecución de una hipoteca. El comprador encuentra a dueño de una casa alrededor para entrar defecto. El dueño de una casa no desea perder toda la equidad en la característica, acepta tan una porción de la diferencia entre la equidad y el valor del mercado interior.
  
  negocios de la oferta de las compras de la Pre-ejecución de una hipoteca pero persistencia de la demanda. Eso es porque los acreedores están persiguiendo a menudo a dueños en esta etapa. El “intentar conseguir a través al dueño de una casa es virtualmente imposible,” Beitler dice.
  
  Si entran en contacto con al dueño de una casa, el comprador podría estar adentro para una sorpresa, caña agrega. Los dueños de una casa en defecto no pudieron tener teléfonos o electricidad, y puede ser que tengan problemas del alcohol o de la droga. Cuál es más, él necesita probablemente en alguna parte vivir antes de que pueda moverse de la característica que el comprador desea.

• Durante una subasta. Éste es un de riesgo elevado, asunto de la alto-recompensa, y no está para los compradores nuevos de la ejecución de una hipoteca, Beitler dice. La mayoría de las subastas ocurren en los pasos del palacio de justicia del condado, y plantean desventajas: Los compradores no pudieron poder examinar la característica, y tendrán que poner para arriba el precio de compra entero el mismo día.
  
  El departamento de los E.E.U.U. del desarrollo de cubierta y urbano también funciona subastas para descargar hogares que ha adquirido con defectos en hipotecas federal movidas hacia atrás. No hay muchos de roba en este proceso, según un estudio de Tim Allen, un profesor de las propiedades inmobiliarias en la universidad de la Florida Atlántico.
  
  Allen siguió ventas en una subasta de HUD en la Florida en 1998; él encontró que los compradores pagaron precios muy cerca del valor determinado. Beitler conviene que hay un “frenesí” en las subastas de HUD que pueden empujar precios a los niveles desrazonables.