“Probablemente cerca de una mitad a una mitad de los archivos los cuales miramos es la gente que está combinando primero y las segundas hipotecas,” dice a Stephen Neufeldt, encargado que subscribe en Dovenmuehle Mortgage Inc. en Schaumburg, Illinois.
Costes y ahorros
Muchas de las mismas reglas básicas que se aplican a la refinanciación estándar se aplican a esta maniobra también, los prestamistas dicen. Las preguntas dominantes son: Cuánto la voluntad él costó para conseguir a un nuevo préstamo; ¿y cuánto será ahorrada cada mes? Dividir el cierre cuesta por ése que los ahorros mensuales explican cuánto tiempo tomará antes de financiar de nuevo paga dividendos.
Decir que, en enero de 1990, un par tomó los 30 años, hipoteca de tarifa fija en 9.96 por ciento para comprar $150.000 caseros. Han estado pagando $1.093 por mes y todavía deben $115.176.
Agregaron una cubierta e hicieron un cierto trabajo interior en junio de 1997. Pidieron prestados $20.000 en 9.69 préstamos caseros de la equidad de los por ciento para hacer el trabajo. La cuota en los 10 préstamos del año es $261, y todavía deben $17.852.
El valor casero ha aumentado 11 por ciento en nueve años. Ahora está digno de $166.500.
Combinando los dos préstamos en una nueva hipoteca fijada 30 años para $133.029 en el índice medio del 8 Ene de 6.63 por ciento, los pares bajarían su cuota a $852 a partir del $1.354 -- ahorros de $502.
Justo como comenzar encima
Comenzar la cuenta descendiente de 30 años de nuevo puede ser desalentador a algunos prestatarios, pero usando algunos de los ahorros mensuales como pagos principales adicionales -- o hundiéndolo en otra inversión -- pueden salir a continuación.
“Si estás solicitando una nueva hipoteca de 30 años y vas a rodar eso adentro, esencialmente estás pagando en ése en segundo lugar por 30 años,” Neufeldt dice. “Pero si tu objetivo es reducir tu cuota, entonces puedes lograr eso.”
Los préstamos de la combinación pueden ser especialmente importantes poblar con préstamos de la equidad del “globo”, dicen Jucha del Fed de la caloría. Los préstamos permiten que los prestatarios hagan pagos del interés-solamente, o los pagos de una cierta combinación del interés y principal, hasta que expira el término de préstamo. Entonces el equilibrio tiene que ser pagado apagado o ser financiado de nuevo.
La “gente con un pago de globo, más bien que esperar hasta que viene deuda, puede encontrar hoy es la época de pagar que (préstamo) apagado,” él dice. “Sabes que tienes un buen mercado ahora, y si tienes un globo debido en tres o cinco años, no sabes lo que va el ciclo del tipo de interés a ser.”
Algunas restricciones se aplican
Hay algunas restricciones en la práctica de combinar préstamos, sin embargo, tan bien como los apuros algunos prestatarios de riesgo elevado enfrentarán.
Para uno, los prestamistas consideran a gente con nuevos préstamos caseros de la equidad -- préstamos menos de 12 meses -- conseguir “efectivo-hacia fuera financiar de nuevo” las hipotecas en vez de un “tarifa-y-término más barato, más simple financian de nuevo” préstamos. Eso significa que la nueva cantidad del préstamo no puede exceder 75 por ciento del valor casero, más bien que los 90 por ciento a 95 por ciento permitieron prestatarios con “sazonaron” préstamos de la equidad.
Neufeldt agrega esa línea casera de la equidad de los prestatarios del crédito también hace frente al casquillo más terminante si han dibujado abajo más de de $2.000 de los 12 meses pasados, sin importar cuánto tiempo las líneas estaban abiertas. La gente que ha tomado hacia fuera préstamos en 125 por ciento del valor de sus hogares no tiene la opción para financiar de nuevo esta manera en todos.
“La gente está a veces… al revés en su hipoteca y ella debe más que la casa vale,” dice a Jim Shaler, banquero de hipoteca mayor en Tampa, Fla., con la división de préstamo casero de la corporación financiera de las regiones. “No podemos hacer cualquier cosa en ese caso.” |
