Aquí es lo que vamos a cubrir:
Gerencia de riesgo: Hipotecas de tarifa ajustable fijas de la tarifa v.
Tu hogar es un lugar a vivir adentro; debe ser un lugar de la seguridad, no algo que pone a te y a tu familia en el gran riesgo. Cuando viene a las hipotecas, los préstamos fijos de la tarifa son poco arriesgados, mientras que los adjustables pueden tener tanto riesgo como una acción del tech, circa el marzo de 2000. Dejarme explicar.
Cuando nos referimos “fijó” y “ajustable” estamos hablando del tipo de interés en tu préstamo. Una tarifa fija nunca será cambiada para la vida del préstamo. Si tomas hacia fuera 30 préstamos fijados año de la tarifa hoy en 5.5 por ciento, seguirá habiendo siempre en 5.5 por ciento. Si 10 años de ahora en adelante la tarifa de nuevo mercado para una tarifa fijada 30 años es 8.5 por ciento, no tienes cualquier cosa preocuparse alrededor. Tú subsistencia justa en pagar 5.5 por ciento.
Ahora no va a llevar a un científico del cohete a la conjetura qué sucede con un ajustable. Yup, el tipo de interés puede ser ajustado. ¿Cuantas veces pides? ¿Por cuánto? Depende. Conseguiré en los detalles en la sección 4, pero para ahora nos dejo mantenerla simple: tu tarifa inicial va a ser menos que qué puedes conseguir para una tarifa fija. Ahora, algunos brazos vienen con tipos de interés debajo de 4 por ciento. Eso es una diferencia del punto de 1.5 porcentajes de la tarifa fija. En una hipoteca $150.000, la tarifa fija ($851) te costará $135 más un mes que el ajustable ($716). Aposté que estás consiguiendo listo enviar Alan una nota de agradecimiento para señalar esto hacia fuera. Sostener en un sec, compadres.
El riesgo que asumes con un BRAZO es que cuando tu préstamo sube para un “ajuste” - podría ser en un año, tres años, o tanto como 10 años - los tipos de interés van a ser más altos. Eso significa que el prestamista va a alzar con el gato encima de tu BRAZO. El ajuste anual máximo es típicamente dos puntos del porcentaje, con un casquillo del curso de la vida de cerca de seis puntos del porcentaje. (Una vez más más detalles en todo el esto en la sección 3). Puesto que soy un believer grande en la preparación para el peor, entonces esperando el mejor, dejarnos ven qué sucedería si dentro del año próximo un cierto acontecimiento imprevisto hizo la economía sacar como gangbusters, accionando una subida de tipos de interés. Si tienes un 1 año ajustable, tu tipo de interés de 4 por ciento podría tirar a hasta 6 por ciento. (Recordar, la puerta siguiente del individuo conservador con el préstamo fijo de la tarifa va a guardar el pagar de 5.5 por ciento.) si las cosas continúan calentando para arriba y más alto principal de las tarifas incluso, tu ajuste siguiente podría ser hasta 8 por ciento. Podrías ver en última instancia la tarifa ir tan arriba como 10 por ciento. (Apenas conducir esta una más vez casera: ése es prácticamente dos veces tanto como la puerta siguiente del individuo conservador que tarifa fija sigue siendo 5.5 por ciento.)
No puedo oponerme el poner de algunos números a esto. En nuestra hipoteca $150.000, los 5.5 por ciento préstamo fijado de la tarifa todavía van a funcionar $851 por mes, pero el BRAZO costaría $899 un mes en 6 por ciento, $1.100 en 8 por ciento, y $1.316 en 10 por ciento.
Y no intento del atrevimiento me dices que nunca consigas en esa situación porque financiarás de nuevo tu BRAZO mucho antes sale de la mano. Puh-leeze. A menos que poseas algo de poción especial que permita que controles el futuro, no hay absolutamente garantía que podrás financiar de nuevo. ¿Qué si haces enfermo y no puedes trabajar a tiempo completo? ¿O qué si pierdes tu trabajo en el momento en que planeabas financiar de nuevo? Lenders no va a ser excitada también para financiar de nuevo basado en tu cuadro financiero más débil.
También lo encuentro tan peligroso cómo las conversaciones sobre propiedades inmobiliarias asumen que nunca irán los valores abajo. Son como si no haya riesgo que podrías no poder financiar de nuevo porque tu equidad en el hogar pudo haber caído. ¿No tengo ningún sentido que estamos adentro para una declinación de las propiedades inmobiliarias, pero mi calidad, cómo puede cada uno blithely asumirla podría nunca suceder? No es exactamente sin precedente, mis amigos. Los años 90 tempranos eran un rato crappy para las propiedades inmobiliarias. Los precios bajaban por todas partes. Ningunos con excepción del triunfo de Donald tuvieron que encenderse casi. Seguro él ahora vale mil millones, pero sus tenencias de propiedades inmobiliarias lo consiguieron en apuro profundo profundo detrás en 1991 cuando él era $900 millones en deuda, agradecen al mercado de propiedades inmobiliarias lousy.
Consigues mi punto: hay un montón de riesgos con los brazos. Pero no estoy sugiriendo que los brazos son siempre una mala idea. Pienso que hay de hecho las situaciones donde los BRAZOS pueden ser una manera fabulosa de ir. Conseguiremos a ése en la sección 3. Primero sin embargo, una toma rápida en porqué Greenspan es repentinamente tan caliente en los brazos.
Intereses adquiridos: Porqué Greenspan y Lenders tienen gusto de Adjustables
¿Sabías que cerca de dos tercios del gasto de nuestro país - qué el producto interno bruto de la llamada de los wonks - es cortesía de ti y de mí? El gasto del consumidor es qué ha guardado nuestra economía a flote para el pasado pocos años. Y un factor importante en consumidor que el gasto todo el financiaba de nuevo eso se encendió mientras que las tarifas bajaron de 7 por ciento antedichos hace algunos años debajo de 5 por ciento y bajan en 2003. Como parte de la refinanciación, muchos de nosotros tomaron hacia fuera equidad urbanizada en nuestra casa y la utilizaron para financiar vacaciones, un coche nuevo, un Jacuzzi, tú la nombran. Nuestro paso loco del gasto mantuvo la economía de cratering 2002 y 2003. Pero desde que las tarifas comenzaron a estabilizarse en el medio de año pasado, la manía del refi se ha retardado. Los Refinancings están abajo de 60 por ciento desde el pasado mes de mayo. Uh-oh. Eso deletrea el apuro para la economía, si me preguntas.
Mientras que nadie sabe exactamente qué Sr. Greenspan pensaba cuando él hizo la discusión del BRAZO, I seguro tiene algunas teorías. Estoy pensando que él no sería demasiado infeliz si sus comentarios fijados por lo menos de un mini-boomlet en refinancings nuevos (de fijo a ajustable) que alternadamente revolución encima del gasto del consumidor otra vez, y el voila, la economía comienza a parecer fuertes. (A propósito, ahorraré para una columna futura que son mis pensamientos en cómo está loco y peligroso pienso esta juerga que pasa hogar-equidad-conducida.)
Una recolección en brazos podría también beneficiar los bancos (prestamistas). Si las tarifas eran levantarse, los prestamistas podrían imponer sus alzas de la tarifa, después dan vuelta alrededor y tienen más dinero a prestar a los negocios… en tarifas más altas más provechosas. Pero si todavía están recogiendo esa tarifa fija 5.5 measly en tu hipoteca, no pueden aprovecharse del interés de levantamiento.
Mientras que estamos a propósito de prestamistas, deseo precisar una extremidad muy importante de las compras: debes realizar que determinan a los prestamistas para conseguirte la hipoteca más grande que puedes permitirse. Y han hecho increíblemente creativa en hogares más grandes y mejores de la compra de los consumidores que ayudaban. Puedes incluso conseguir un préstamo del cero-interés actualmente. Pero cuál es la mejor para el prestamista (pagos grandes de ti, sin la acumulación de la equidad, así que ti tiene que pagar y pagar y la paga) no es exactamente elegante para ti. ¡No confías en prestamistas para decirte lo que puedes permitirse! Recordar, 100% de todos los hogares en ejecución de una hipoteca son hoy de la gente que calificó para una hipoteca pero en el extremo no podría producirlo. Hacer tu propia matemáticas y figura hacia fuera qué puedes dirigir comfortablemente en una hipoteca mensual. Deseas poder a la paga la hipoteca sin ser una ruina financiera que no puede permitirse un fondo del efectivo de la emergencia, invirtiendo para el retiro, o poniendo un poco de dinero a un lado para la educación universitaria de los cabritos.
Hipotecas de tarifa ajustable: Una opción elegante si planeas estar en el movimiento
Si planeas en la mudanza en algunos años - opinión eres un comprador nuevo que espera negociar para arriba, o un jubilado que esté mirando para downsize - las hipotecas de tarifa ajustable puedes estar mucho.
Relativamente un nuevo tipo de BRAZO, llamado un híbrido, permite que te trabes en una tarifa fija por un período más largo que la vieja norma de un año antes de que comienzas a conseguir golpeado con los ajustes. Hay 3 años, 5 años, 7 años e hipotecas uniformes del híbrido de 10 años. Puedes escoger literalmente un BRAZO que empareje tus intenciones móviles. ¿Plan en la mudanza en cuatro años? Jugarlo caja fuerte e ir con el híbrido de 5 años. ¿Planear negociar para arriba en el plazo de los 10 años próximos? Ir para el híbrido de 10 años. Tu tipo de interés va a ser más bajo que en los 30 años fijados, y tu estrategia es conseguir librada de esa hipoteca mucho antes sube para su primer ajuste.
Por ejemplo, en un híbrido de 5 años (conocido como 5/1) que tu tipo de interés es fijo por cinco años antes de él cambia a un BRAZO que se puede ajustar cada año. ¿La rentabilidad? La tarifa actual en 30 préstamos del año es 5.5 por ciento, pero es apenas 4.5 por ciento en un 5/1. En $150.000 préstamos, ésa es una diferencia mensual de más de $90. Si inviertes que los ahorros cada mes en una cuenta del enlace a corto plazo conservador o de mercado de valores que podrías tener casi $6.000 ahorraron en cinco años. (Cheque hacia fuera Yahoo! Financiar el centro de la hipoteca para las tarifas de hipoteca diarias.)
Esperanza segura I que tu planeamiento juega hacia fuera exactamente como ti espera - y tú movimiento bien antes de que cualquier ajuste golpee con el pie adentro - pero todavía necesitas prepararse para el peor (donde tenerte oído eso antes?). Eso significa hacer una cierta matemáticas así que te puede entender qué sucedería si tus circunstancias cambian y todavía estás en la casa (con la misma hipoteca) larga después de que cerradura-en período haya expirado.
Mecánicos del BRAZO
Necesitas entender tres elementos básicos de cada BRAZO:
A. Índice y margen
¿Adónde los prestamistas suben con el tipo de interés en tu préstamo? No, no están sacando de él un sombrero. Las hipotecas de tarifa ajustable se enclavijan a un índice. Típicamente, un prestamista agregará uno, dos, o hasta siete puntos del porcentaje al índice clasifican - esto es se sabe qué pues el margen - para fijar tu tarifa del BRAZO.
Revisión rápida: Tarifa + margen del índice = tu tarifa de préstamo.
Cuando eres préstamo que hace compras tú necesidad de entender qué índice utiliza el prestamista.
Entre los índices más populares para los brazos:
- Índice de seis meses de la cuenta de Hacienda de los E.E.U.U.
- LOS E.E.U.U. Índice constante anual de las seguridades de la madurez del Hacienda.
- 11mo El coste del districto del índice de los fondos (COFI), que es justo un nombre de lujo para los bancos del interés en los E.E.U.U. occidentales está pagando en depósitos.
- La tarifa de oferta interbancaria de Londres (LIBOR), que es lo que se cargan la mayoría de los bancos internacionales en préstamos grandes.
Deseas conseguir un índice que sea bastante estable, significando que sea lento ajustar a los cambios en tarifas. Eso es porque las tarifas están cerca de sus puntos bajos históricos ahora; si vemos algún movimiento que vaya a estar para arriba, no abajo. Desearás tan un índice que sea lento reflejar la subida. Históricamente, la T-Cuenta de seis meses y los índices constantes anuales de las seguridades de la madurez han sido los mejores índices para un ambiente low-rate.
B. Casquillo del ajuste
Típicamente, tu BRAZO se puede ajustar una vez al año. Pero debes cerciorarse de que sea el caso. Algunos ajustan cada mes, o dos veces un año. Pedir, pedir, pedir. Y el máximo anual típico del ajuste es dos puntos del porcentaje. Para protegerse contra un shocker del primero-ajuste, recomiendo el calcular de cuáles sería esa diferencia (cheque hacia fuera la calculadora ajustable de los pagos de la tarifa en Yahoo! Las finanzas) y entonces comienzan a poner esa cantidad a un lado cada mes por un año antes de que programar para tu primer ajuste de tarifa. Esa manera, si el primer ajuste es el máximo, tienes una póliza de seguro agradable que puedes golpear ligeramente: tus propios ahorros.
C. Casquillo del curso de la vida
Éste es el número a lo peor del panorama que consigues mejor cómodo con. ¿Cómo arriba puede tu tarifa pasar la vida del préstamo? El máximo típico es seis puntos del porcentaje. Hacer que el prestamista calcula lo que traduce eso en a los términos del dólar. ¿Puedes dirigir eso?
Hipotecas de tarifa fija: Perfeccionar si estás permaneciendo puesto
Durante sus diss de las hipotecas de tarifa fija, el presidente Greenspan habló sobre cómo los dueños de una casa pasan demasiado en “seguro” optando por una tarifa fija. Él está refiriendo al hecho de que el tipo de interés en una hipoteca fija va a ser más alto que la tarifa en un ajustable. En Verde-hablar, la diferencia del uno-porcentaje-punto entre 30 años fijados y un BRAZO del híbrido de 5/1 es el “seguro” tú paga nunca tuvo que preocuparse de tus pagos del BRAZO que consiguen levantados. Y él dice que es demasiado a pagar el seguro.
¡El pozo agradece por precisar el obvio! Por supuesto que es demasiado a pagar seguro. ¿Nombrarme un tipo de seguro que no pagamos demasiado? Apuesto todos pensamos que pagamos en exceso para nuestro seguro de coche, nuestro seguro médico, nuestro seguro casero. Es decir, hasta una catástrofe pulsa y somos así que agradecido tenemos el seguro para protegernos contra pérdidas enormes. Amaría para que el seguro sea un negocio, pero pago feliz lo que necesito para la protección contra catástrofes que no puedo penetrar pagar me.
Es exactamente igual con Sr. Greenspan del seguro hablado. Con una hipoteca de tarifa fija estás comprando la protección contra tu pago que se levanta siempre. Y pienso que es gran seguro a tener si planeas en permanecer en tu casa por siempre.
Pensar de ella por un minuto. Estás en el hogar que planeas vivir adentro para el resto de tu vida. Porqué deseas la ansiedad de un BRAZO que pueda enviar tus pagos más arriba y más alto cada año, cuando ahora puedes trabarse en una hipoteca de tarifa fija de 30 años para 5.5 por ciento. ¡Cinco puntos cinco, mis amigos! Mi calidad, de que está más allá de grande. Hace diez años serías afortunado conseguir el mismo préstamo para los 8 por ciento inferiores.
Y hay abundancia que puedes hacer para hacer tu tarifa fija aún más de un robar. Primero, ver por favor si puedes manejar los pagos en una hipoteca de 15 años. Si es manejable, ahorrarás oodles del dinero en pagos más bajos del total-interés. Tomemos a nuestro viejo amigo, la hipoteca $150.000. Recordar que en los 30 años en 5.5 por ciento, la cuota es $851. Una hipoteca de 15 años para $150.000 lleva un índice actual de 4.7, pero debido a tu marco de tiempo más corto el coste mensual es $1.163. Sin embargo, tus pagos de interés totales en los 15 años serán $59.319, comparado a $156.208 por los 30 años. No cuido cuántos ceros están en tu cuenta bancaria; ¡ése es casi $100.000 menos! Apenas como importante, si eres 40 algo, tendrás la hipoteca pagada apagado antes de que golpees el retiro. Eso va a hacer tus años del retiro que relajan verdad.
Ahora si esa cuota de 15 años es demasiado escarpada, intentar otras de mis táctica preferidas de la hipoteca. Enviar en un pago adicional al año. Apenas uno. Y afeitarás cinco años apagado de una hipoteca de 30 años, otra vez ahorrando un bucketload en interés. ¿No piensan que puedes subir con el pago adicional? Adelantado, haré imposible fácil para ti. Dividir tu cuota por 12. Entonces enviar en esa cantidad adicional cada mes con tu pago regular. Dependiendo de tu hipoteca, estamos hablando probablemente menos de de $100 por mes para muchos de ti. Pienso que puedes encontrar $25 por semana para ahorrar para esta estrategia del adicional-pago.
Esta estrategia es igual que la hipoteca bisemanal ofrecida por los prestamistas. (Estás haciendo 13 pagos al año con mi plan; un bisemanal requiere 26 pagos al año, que es la misma cosa que 13 cuotas.) yo no son un ventilador de hipotecas bisemanales. La carga $300 de Lenders o instalarlas tan, y ellas clavan con tachuelas a veces en un adicional-pago “honorario” de $5 o tan de un mes. Ése es $360 el primer año, y entonces $60 o así que cada años después de, porque algo puedes hacerse para libre.
La idea con los 15 años o la estrategia acelerada del pago es conseguir tu hipoteca pagada apagado cuanto antes. Como expliqué en mi columna anterior, las estrategias estúpidas populares del impuesto, la noción de guardar tu hipoteca así que te pueden conseguir la deducción del interés en tus impuestos son pensamiento increíblemente estúpido. Si estás en un hogar que te prepones permanecer adentro, darte la seguridad total tan rápidamente como sea posible: ningún pago de hipoteca a preocuparse alrededor.
Es siempre un movimiento elegante, y podría ser aún más importante en el futuro, agradece a otro mago de la opinión de Washington. En la misma semana él hizo su BRAZO que torcía, el presidente Greenspan también anunció que él piensa que la manera de ocuparse de nuestro déficit presupuestario federal enorme es considerar el cortar de ventajas de Seguridad Social. (No conseguirme comenzado en porqué esto me hace loco; cualquier persona llevada después de 1960 ha visto ya la edad que pueden recibir las ventajas completas empujadas hasta 67 de los 65 estándares. Pero ahorraré esto para otra columna.)
Mientras que va a ser el discutir mucho político sobre esta idea en los años que vienen, puedo garantizarte una cosa: los de ti en tu 20s y 30s, e igualan probablemente ésos en tu 40s, van a ver tus ventajas de Seguridad Social ajustadas en alguna parte, de alguna manera, alguna vez. Ese hace más importante conseguir tu casa financiera en orden bien antes de ti cerca del retiro. En la tapa de tu lista puede estar la meta hacer la hipoteca pagar apagado antes de que tú el alcance 62.
No dejemos la torcedura de Alan Greenspan nuestros brazos en la sumisión financiera. Cerciorémosnos de nosotros son preparados para el fósforo de lucha del brazo inminente de la Seguridad Social acumulándose el músculo financiero, en vez de tener que depender de los que apenas posiblemente no pudieron tener nuestros mejores intereses financieros en el corazón. Ésa es la clase de cosa que vamos a aprender sobre la derecha aquí en línea durante el año próximo, que es algo debemos todos ser Yahooing alrededor, tiempo grande. |
