¿CUÁL ES UN LEASE-OPTION? Un arriendo de las propiedades inmobiliarias de una casa, de un condominio o de una característica comercial, que da a arrendatario la opción para comprar la característica, ofrece al arrendatario y a propietario muchas ventajas. Como un nuevo arriendo del coche, el renter tiene la opción de comprar la característica o no para el final del término de arriendo.
Sin embargo, una arrendar-opción no es igual que arrendar-comprar. Con arrendar-comprar, el contrato requiere a arrendatario comprar la característica, generalmente dentro de un año o de dos. Pero una arrendar-opción no fuerza a arrendatario comprar.
las Arrendar-opciones trabajan especialmente bien cuando el mercado local tiene o un exceso de provisión de los alquileres de la casa y del condo y/o un exceso de provisión de las casas y de los condos enumerados para la venta.
LA LLAVE DE RENT-CREDIT AL ÉXITO DE LEASE-OPTION. Para el arrendatario y el dueño de característica, la cantidad del crédito mensual del alquiler hacia la señal de los arrendatario-compradores es la llave a una arrendar-opción acertada.
Los medios del crédito del alquiler parte del alquiler del arrendatario se aplican a la señal si el arrendatario de la arrendar-opción elige para comprar. Agradece al crédito del alquiler, el propietario puede cargar generalmente alquiler alto-que-normal del mercado.
Por ejemplo, suponer los alquileres de una casa para $1.500 por mes con $500 por crédito del alquiler del mes. En el final de 12 meses, el arrendatario habrá construido un crédito de $6.000 alquileres hacia el precio de compra.
Aunque el arrendatario no consigue ninguna deducciones fiscal durante el período de alquiler, el crédito del alquiler es incluso mejor para el arrendatario que las ventajas de impuesto de la propiedad.
Sobre los años, como propietario he dado entre los créditos del alquiler de 33 por ciento y de 100 por ciento. La casa en la cual di el crédito del alquiler de 100 por ciento estaba en mala forma y yo no teníamos los fondos en ese entonces para fijarla para arriba.
Sin embargo, no tenía ningún problema que encontraba a un arrendatario que podría fijarlo para arriba en su costo durante su término anual de la arrendar-opción. Los resultados felices eran él compraron una casa para esencialmente nada abajo e hice un beneficio hermoso en una venta casera de la casa que necesita reparaciones.
Pero debo acelerar agregar eso cuando un propietario ofrece un crédito muy bajo del alquiler, tal como solamente 5 por ciento o 10 por ciento del alquiler del arrendatario pagado, que no es generalmente bastante incentivo para que el renter ejercite la opción de la compra.
Sin embargo, 20 por ciento a 33 por ciento de crédito del alquiler son generalmente un incentivo adecuado. Personalmente, cuando I “compró” mi hogar actual en una arrendar-opción, pedí y recibí un crédito del alquiler de 100 por ciento.
CÓMO LOS ARRENDATARIOS MIRAN LEASE-OPTIONS. Hace varios años, mi arrendatario de la arrendar-opción ejercitó su opción para comprar la casa, que ella y su familia habían estado alquilando de mí por cinco años. En la tabla de cierre, después de que todos los papeles fueran firmados, ella me agradeció por dejar su compra la casa y por hacer un reparto tan justo.
Entonces ella explicó cómo ella vio los $1.500 por alquiler del mes que ella había estado pagando. Ella sabía que era más alta que el alquiler del mercado en ese entonces, que ella estimaba en $1.000. Entonces ella reveló los $500 por crédito del alquiler del mes era como un “cuenta de ahorros forzado” hacia el precio de compra.
las ventajas de la Arrendar-opción, además del crédito del alquiler, incluyen (1) up-front el “dinero de opción” son más pequeñas que costes de cierre de la compra casera típica, (2) el crédito del alquiler compensa la carencia del interés de la hipoteca y de las deducciones de la contribución territorial, (3) el comprador puede probar la casa o el condo antes de comprar, (4) el precio de compra de la opción es cerrado para el término de arriendo, y (5) el comprador puede moverse adentro dentro de algunos días después de firmar la arrendar-opción.
CÓMO VENDER CASAS Y CONDOS CON LEASE-OPTIONS. Si eres vendedor, constructor o un agente de propiedades inmobiliarias casero, una venta de la arrendar-opción es generalmente mejor que ninguna venta. las Arrendar-opciones trabajan en todas las gamas de precio.
El formato clasificado el periódico más eficaz del título del anuncio que he utilizado dice “$10.000 MOVIMIENTOS TÚ pulg.” por supuesto, cambia la cantidad para arriba o abajo para tu situación. Entonces describir la casa o las ventajas del condo, el alquiler mensual y las palabras vitales “se alquilan a propio” o a la “Arrendar-Opción.”
Las casas abiertas anunciacióces el sábado y domingo proporcionan generalmente resultados rápidos. Estar preparado con por lo menos 100 aviadores de la información-hoja con un formulario de inscripción de alquiler unido. Para anticipar preguntas de la perspectiva, explicar los términos y las ventajas de la arrendar-opción, incluyendo el precio de opción y el crédito del alquiler.
Las perspectivas serias se deben esperar para unir un cheque de $500 o $1.000 depósitos a sus usos de alquiler. Los dueños entonces pueden funcionar cheques del crédito en todos los aspirantes de la arrendar-opción antes de seleccionar cualificado lo más mejor posible.
Si la característica se enumera para la venta con un agente de propiedades inmobiliarias, el agente debe recibir una comisión del alquiler con opción a compra cuando se firma la arrendar-opción, y el equilibrio de una comisión de ventas cuando el arrendatario ejercita su opción de la compra.
ventajas de la Arrendar-opción para los dueños incluyen ventajas (de 1) impuesto sobre la renta, incluyendo deducciones de la depreciación, hasta que se ejercita la opción, (2) up-front mover-en efectivo del arrendatario, que es el alquiler del primer mes y el dinero de opción no-reembolsable, (3) el flujo de liquidez mensual del alquiler en vez del tener una casa o un condo vacante, (4) allí es generalmente más compradores de la arrendar-opción que los vendedores, (5) alquiler del sobre-mercado, y (6) arrendatarios de la arrendar-opción tratan generalmente la característica muy bien porque esperan a algún día la poseen.
RESUMEN: Las arrendar-opciones correctamente estructuradas ofrecen las ventajas significativas para los vendedores, los compradores y los agentes caseros de los bienes raices. Más detalles están en mi informe especial, “cómo utilizar provechoso una Arrendar-Opción para comprar o vender tu característica del hogar o de la inversión,” disponible para $5 de Roberto Bruss, 251 parquea el camino, Burlingame, CA 94010 o por la tarjeta de crédito en 1-800-736-1736 o la entrega inmediata del Internet en www.BobBruss.com.
(Para más información sobre las publicaciones de Bob Bruss, visita el suyo
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