LA CONVERSIÓN DE ALQUILER NO PIERDE LA EXENCIÓN DE IMPUESTO DE $250.000 HOME-SALE
ESTIMADA SACUDIDA: I poseer una casa que viví adentro por cuatro años hasta el mes pasado en que la convertí a un alquiler. ¿Si lo vendo en el plazo de 24 meses, mi base del coste será calculada en mi precio de compra original o en el valor de característica cuando lo convertí a un alquiler? --Leonard H.
ESTIMADO LEONARD: El valor comercial la fecha de la conversión al estado de alquiler es inaplicable. Tu base ajustada del coste para la casa es tu precio de compra original, más mejoras de capital que agregaste durante propiedad. Ésta es tu base para calcular tus deducciones de alquiler de la depreciación.
Presumiéndote resolver los 24 out-of-last-60-months, propiedad de la primario-residencia y las pruebas de la ocupación de la renta pública cifran 121, tú pueden alquilar la casa hasta 36 meses después de mover hacia fuera antes de perder tu exención de impuesto de $250.000 principal-residencia-ventas. Sin embargo, sobre venta, la depreciación que deduces durante el período de alquiler será gravada en los 25 por ciento especiales federales recobra la imposición fiscal. Para los detalles, consultar por favor a tu consejero de impuesto.
CÓMO AGREGAR A NUEVO ESPOSO AL TÍTULO CASERO
ESTIMADA SACUDIDA: Hace aproximadamente tres años compré un condo como mi residencia primaria. Conseguí casado y deseo recientemente hacer mi esposa a un co-dueño para hacer el transporte más fácil si algo me sucede. La refinanciación no es una opción porque el tipo de interés iría para arriba por cerca de 2 por ciento. ¿Qué recomiendas? --T. Jerry.
ESTIMADO JERRY: Puedes firmar y registrar un hecho del quitclaim a tu nueva esposa para un interés de 50 por ciento en la característica. Si quisieras que ella recibiera propiedad completa si mueres primero, llevando a cabo título mientras que los arrendatarios comunes con la derecha de la supervivencia (o como arrendatarios por las totalidades en estados permitiendo ese método para los pares casados) evitan legalización de un testamento sobre una muerte de los co-dueños. Si ella muere primer, después haces el dueño único otra vez.
Mejorar todavía, una confianza viva revocable puede especificar que cuando pasas encendido ella recibe título al condo. Esa manera, apenas en caso de que tu unión no se resuelve, no has dado encima del control del condo. Pero cuando mueres ella recibe el título sin legalización de un testamento. También, hay ventajas adicionales de la vivir-confianza si te incapacitas por ejemplo con la enfermedad o un movimiento severo de Alzheimer. Tu esposa debe probablemente ser nombrada administrador del sucesor a tu confianza viva. Más detalles están en mi informe especial, “24 preguntas dominantes contestadas: Los secretos vivos de la confianza revelan cómo evitar costes de la legalización de un testamento y retrasan,” disponible para $5 de Roberto Bruss, camino de 251 parques, Burlingame, CA 94010 o por la tarjeta de crédito en 1-800-736-1736 o la entrega inmediata del Internet en www.BobBruss.com.
ALGUNAS PREGUNTAS NO TIENEN RESPUESTAS ESPECÍFICAS
ESTIMADA SACUDIDA: Hace aproximadamente 18 meses, compré un arrendamiento en el campo común (TIC) con un socio. Hay dos casas en una porción. Las convertimos recientemente en dos condos separados. He estado viviendo en mi casa desde la compra. Planeo vender mi casa del condo el resorte próximo, dos años después de que compramos originalmente como TIC. ¿La exención de $250.000 ganancias sobre el capital de la principal-residencia-venta del código 121 de la renta pública se aplica a partir de la fecha que el TIC fue comprado o a partir de la fecha fue convertido en un condo? --Juan M.
ESTIMADO JUAN: Nadie sabe la respuesta a tu pregunta para seguro. Presumiéndote resolver los 24 out-of-last-60-months, propiedad de la primario-residencia y las pruebas de la ocupación de IRC 121 para el momento en que vendas, discutiría los 24 meses comencé cuando hiciste un TIC y moví el pulg.
La conversión a la propiedad del condominio era mejorar comerciabilidad y era una continuación de esa propiedad. Apesadumbrado, no hay los actos o la otra información disponibles en tu situación única. Consultar por favor a tu consejero de impuesto para más detalles.
¿EL COSIGNATARIO DE LA HIPOTECA POSEE LA PARTE DE LA CASA?
ESTIMADA SACUDIDA: Mi novio y yo conseguimos la hipoteca para mi casa juntos. Puse una señal del efectivo $30.000 en la casa. El título está en mi nombre solamente. Pero la hipoteca está en ambos nuestros nombres. ¿Te dan derecho a la mitad de la casa? - Lupe B.
ESTIMADO LUPE: Presumo que tu novio co-firmó la hipoteca porque él tiene buena renta y gran crédito. La mayoría de los prestamistas de hipoteca insisten que los coprestatarios estén en amba la obligación del préstamo de hipoteca y en el título. Tu situación es absolutamente inusual.
De acuerdo con tu descripción, si el nombre de tu novio no está en el título, él no hizo ninguna señal, y si él no paga la parte de la hipoteca, de las contribuciones territoriales o de las reparaciones caseras, él aparece no tener ningún interés de propiedad en la casa. Para los detalles, consultar por favor a abogado local de las propiedades inmobiliarias.
¿PUEDE EL VENDEDOR CASERO ÚNICO EXCEDER LA EXENCIÓN DE IMPUESTO $250.000?
ESTIMADA SACUDIDA: ¿Puede un solo vendedor casero demandar más que la exención de impuesto de $250.000 primario-residencia-ventas usando la ganancia sobre el capital entera para comprar otro hogar para un precio alto más elevado que la residencia vendida? --Kevin C.
ESTIMADO KEVIN: No. Como vendedor casero único, te limitan a la exención de impuesto de $250.000 principal-residencia-ventas del código 121 de la renta pública. Eso está presumiendo que poseíste y que ocupaste tu hogar primario por lo menos 24 de los 60 meses pasados antes de su venta.
Comprar otro hogar para el mayor coste no aumentará tu exención. Para los detalles, consultar por favor a tu consejero de impuesto.
¿PUEDE UNA CARACTERÍSTICA DE ALQUILER SER EXENTA DE IMPUESTOS NEGOCIADO PARA DOS?
ESTIMADA SACUDIDA: Mi característica de alquiler vale cerca de $590.000 y tiene una hipoteca $376.601. ¿Si vendo, para evitar impuesto tengo que invertir todos mis beneficios en otra característica o puede yo utilizan una cantidad pequeña para invertir en una segunda característica? --Magnetocardiograma de Tracy
ESTIMADO TRACY: Para calificar para una renta pública cifrar el intercambio impuesto-diferido 1031, debes negociar el igual o subir en valores y equidad de característica. Puedes negociar tu característica de una inversión para dos o más características del alquiler o del negocio si los totales igualan o se exceden lo que recibes para tu característica de alquiler actual.
La cantidad de las hipotecas en las características adquiridas debe igualar o exceder el viejo equilibrio de la hipoteca. Si guardas alguna relevación de la hipoteca del efectivo o de la red del comercio, ése es “cargador imponible” a ti. Por favor trabajo con un accommodator intermediario de tercera persona cualificado a estar seguro que tu transacción califica como un intercambio impuesto-diferido.
LA UNIÓN AUMENTA LA EXENCIÓN DE HOME-SALE A $500.000
ESTIMADA SACUDIDA: Vendí mi residencia principal el 15 de marzo de 2005, y tomé a mis $250.000 ganancia sobre el capital exenta de impuestos. Tenía allí vividos dos de los cinco años anteriores. El 1 Ene de 2002, me moví adentro con mi fiance así que hemos vivido en su casa juntos ahora por años de la tres-y-uno-mitad. No estaba en su hecho, sin embargo, hasta que casamos hace un mes. ¿Podemos ahora vender esta característica (su residencia por los 10 años pasados) y tomar a $500.000 ganancia sobre el capital exenta de impuestos? ¿El reloj comienza cuando me moví adentro o cuando estaba en el hecho? --Linda F.
ESTIMADO LINDA: Estás en suerte. Si resuelves las 24 pruebas de la ocupación de out-of-last-60-months (como lo haces) y te casan con el sostenedor del título a la hora de la venta de la principal-residencia, tú y él pueden calificar para hasta $500.000 beneficios exentos de impuestos de la principal-residencia-venta si archivas una declaración de impuestos del empalme en el año de la venta casera.
Sin embargo, porque utilizaste tu exención el el tu 15 de marzo de 2005, la venta casera, y el código 121 de la renta pública permite uso de esta rotura de impuesto solamente una vez que cada 24 meses, porque tú a calificar para la exención adicional $250.000 que la venta debe cerrarse después del 16 de marzo de 2007. Para los detalles, consultar por favor a tu consejero de impuesto.
El nuevo informe especial de Roberto Bruss, “cinco maneras fáciles de comprar tu característica del hogar y de la inversión para nada abajo,” está disponibles para $5 de Roberto Bruss, camino de 251 parques, Burlingame, CA 94010 o por la tarjeta de crédito en 1-800-736-1736 o la entrega inmediata del Internet en www.BobBruss.com. Las preguntas para esta columna son agradables en cualquier dirección.
(Para más información sobre las publicaciones de Bob Bruss, visita el suyo
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