Jim Metz, director ejecutivo del centro de la resolución del conflicto para Seattle y rey County, dice que la gente está permaneciendo más de largo en el mismo alquiler.

¿Cuál está detrás de éstos cambia?

Para una cosa, el alquiler mensual medio es $483 en rey County, $482 en el condado de Snohomish y $382 adentro perforan el condado, según el informe de la vacante del apartamento de Cain y de Scott. Agregar el primer y el alquiler del mes pasado, más un honorario de la limpieza y un depósito del daños, y tú la necesidad $1.200 a $1.500 antes de ti podéis considerar el moverse. Para no mencionar los costes de conectar el teléfono, y de alquilar un carro o de pagar los motores profesionales.

Además, ahora piden muchos arrendatarios anticipados pagar $25 a $30 un cheque del crédito, dicen a Dave Pordon, director de la unión de los arrendatarios, grupo no lucrativo de 15 años.

Pordon cree que si los propietarios van a requerir un cheque del crédito, si hay una norma jurídica para negar una unidad de alquiler disponible a un arrendatario.

Un arrendatario puede no estar en bancarrota, pudo haber pagado su alquiler el tiempo, pero pudo haber sido lento pagar departamento-almacena la cuenta. Él todavía puede ser descalificado por un propietario, Pordon dice.

“Porque alguien no paga sus cuentas el tiempo, somos que van a decirlo no podemos tener un lugar a vivir?” Pordon pide.

Disputar un informe de crédito con un propietario no es como disputar el mismo informe con un emisor de la tarjeta de crédito, Pordon dice.

En el crujido actual de la cubierta, la unidad disponible se podría alquilar algún otro para el momento en que el arrendatario haya convencido a propietario que él puede pagar el alquiler.

“Una tarjeta de crédito es una conveniencia. No es igual que una azotea sobre tu cabeza,” Pordon dicho.

En Seattle, 52 por ciento de los alquileres de la población, según el plan 1990 de la ayuda de la cubierta compilado por el departamento de la ciudad del desarrollo de la comunidad.

La disponibilidad de unidades de alquiler está abajo. Según el Cain y el Scott divulgar publicado el otoño pasado, la tarifa de la vacante en el condado de Snohomish es 2.9 por ciento; Rey County, 3.7 por ciento; Perforar el condado, 5.3 por ciento.

Eso, dice a los a que el propietario-arrendatario mediato dispute, medios que debes intentar para permanecer donde estás y para resolver diferencias.

La información de las ofertas de la unión de los arrendatarios pero no tiene los recursos a mediar, Pordon dice.

El un montón de gente, sin embargo, llama a arrendatarios unión. Recibió el año pasado 29.000 llamadas, comparadas con 24.000 de 1988.

Noventa por ciento de las llamadas vinieron de arrendatarios. La unión de los arrendatarios vende los kits de la renter-información para $10 y los kits del propietario para $30. La calidad de miembro en la unión es $1 por $1.000 de renta, con un casquillo de $20 por año.

los casos del Propietario-arrendatario son la sola categoría más grande en el Seattle-Rey County y centros de la resolución del conflicto del condado de Snohomish.

En 1988, el año más reciente para el cual la estadística está disponible, 40 por ciento de los casos aceptaron en el centro de la resolución del conflicto del condado de Snohomish eran problemas del propietario/del arrendatario.

En el Seattle-Rey County Center, problemas del propietario-arrendatario representar 56 por ciento de los casos.

Kroll, Metz y Pordon todo tienen historias sobre propietarios y arrendatarios feuding.

La asociación pública de Fremont también ofrece la información sobre problemas del propietario-arrendatario, e intenta a veces mediar. Pero el personal de la agencia es limitado, y aconsejan los arrendatarios o los propietarios con problemas concertar una cita por una media-hora libre de consejo de un abogado voluntario el las tardes de miércoles.

Actualmente, cuando los propietarios y los arrendatarios tienen una carne de vaca, los centros de la resolución del conflicto son la mejor arena porque ofrecen la mediación libre. Que la parte de los servicios de los centros es financiada por concesiones de la ciudad y del condado, y donaciones de organizaciones filantrópicas y de individuos.

Sin embargo muchos de los conflictos entre los propietarios y los arrendatarios se parecen grandes a esos individuos, ni unos ni otros pueden permitirse pasar varios cientos de dólares para ir a cortejar para solucionar un desacuerdo sobre los animales domésticos que funcionan a música floja, ruidosa o a niños que jueguen en el césped del vecino.

Las quejas sobre los artículos que necesitan reparaciones coinciden a menudo con un aumento del alquiler.

Cuando el arrendatario recibe el aviso de un aumento, Pordon dice que el arrendatario piensa a menudo: “Esperar un minuto, estoy pagando ya los bucks grandes, y el grifo se escapó y el propietario desea más dinero?”

Un aumento en alquiler trae a menudo otras preguntas a las agencias que ofrecen la información y la mediación.

La gente que ha venido aquí de la costa y de la California del este espera que las regulaciones del alquiler-control estén en lugar porque otras ciudades las tienen.

“Están sorprendidos aprender que no tenemos control de alquileres,” Metz dice.

Los que viven en hogares y espacio móviles del alquiler en parques tienen diversos problemas. Hacer tan a dueños de los parques del móvil-hogar.

La mediación se asigna por mandato en algunos casos del móvil-hogar. Cuesta a partir el $4.000 a $7.000 para mover un hogar móvil, y es a menudo difícil que el arrendatario encuentre un parque nuevo.

La ley del estado requiere tan a propietario del móvil-hogar-parque y arrendatario mediar si el propietario ha dado aviso a arrendatario un del año de moverse, o si han dado el arrendatario el aviso escrito que él está en la violación del parque gobierna.

Los que reparten en la resolución del conflicto convienen que los casos del propietario-arrendatario están entre el más dependiente de trabajo.

Kroll citó un caso en el cual el arrendatario se había movido adentro, conviniendo la pintura el exterior de la casa como manera de bajar el alquiler. El arrendatario comenzó el proyecto de la pintura, pero en vez de acabarlo él hizo ciertas reparaciones e interior de las adiciones que no había sido aprobado por el propietario.

El propietario deseó a arrendatario hacia fuera. El arrendatario no deseó moverse; él deseó ser pagado el trabajo hecho adentro.

Finalmente, el propietario y el arrendatario vinieron a un acuerdo: El arrendatario acabaría el pintar de la casa según lo convenido originalmente. El propietario examinaría el trabajo del interior y si él pensara era bueno, pagaría la parte de ella.

Ambo izquierda la mediación que se siente bien, que es lo que desean los mediadores. “Tenemos gusto de tener dos ganadores,” Kroll dice.

Metz dice que se quejan los arrendatarios con frecuencia de que los propietarios no han podido reparar de una manera oportuna. Pero los arrendatarios no notifican siempre a propietario en escribir sobre reparaciones necesarias, como es requerido por ley del estado. Y creen a veces que pueden parar el pagar del alquiler si no se reparan. Mal.

Bajo revisiones hechas el pasado mes de agosto en la ley del estado, un propietario tiene 24 horas a reparar si no hay agua caliente o fría, calor, electricidad o para una condición peligrosa.

El propietario tiene 72 horas para reparar los refrigeradores, las gamas y los hornos, o un accesorio importante de la plomería proveído por el propietario.

Si el propietario no comienza las reparaciones dentro del tiempo requerido, y si el arrendatario ha pagado alquiler y utilidades, el arrendatario puede dar el aviso escrito y moverse hacia fuera inmediatamente, emplear a abogado, o hire alguien para reparar.

Dan derecho los arrendatarios a un reembolso prorrateado de su alquiler así como los depósitos que serían vueltos normalmente.

Después de que se muevan, la queja más frecuente de los arrendatarios está sobre la dificultad del hacer sus depósitos volver. Bajo ley del estado, un propietario tiene 14 días en los cuales volver depósitos, o dar al arrendatario una declaración escrita sobre porqué el todo o una parte del depósito se está guardando.

Metz dice que hay poca “limpieza deposita” actualmente. La mayoría de los propietarios ahora determinan los honorarios de la limpieza que no son reembolsables.

Los arrendatarios y los propietarios discrepan con frecuencia sobre cuál está limpio, y cuál es desgaste normal y rasgón.

Los mediadores a menudo dan a ambas partes un cheque de la “realidad” en esta materia.

Como Kroll, trabajos de Metz para las situaciones del “triunfo/del triunfo”. En una mediación el centro era un “ganador” también.

Un par joven se había quejado de que su depósito del daños fue retenido unfairly. Después de que la discusión comenzara, el dinero se convirtió en una cuestión secundaria, Metz dicha. Los pares estaban enojados porque el propietario no os demostraría el respecto del hashing hacia fuera el conflicto en privado. El propietario había pensado que una sesión de la mediación sería adversarial. No era. Consecuentemente, el propietario puso un cheque en escrito a sus arrendatarios anteriores, que lo endosaron y lo contribuyeron al centro.

Metz dice que los mediadores hacen claro al principio que algunas cosas son inaceptables. La violencia física, el comportamiento abusivo, del hacia fuera-de-control o una historia de la droga o del abuso de alcohol descalificarán a gente de usar el centro. Querer tan un mind-set que diga: “No me comprometeré.”

Los mediadores permiten ésos implicados dejado del vapor, entonces los consiguen de nuevo a hablar el uno al otro.

“Te hacemos el claro que no somos abogados. No estamos aquí batir para arriba en alguien. Intentamos afilar con piedra a la tierra de en medio,” Metz dicha.

Los 25 mediadores que trabajan para el Seattle-Rey County Dispute Resolution Center son voluntarios; son abogados, trabajadores sociales, consultores en administración de empresas de negocio y conductores del tránsito.

Metz y sus mediadores utilizan centros de comunidad, bibliotecas y otras localizaciones neutrales para las mediaciones.

Cerca de 75 a 80 por ciento de la gente considerada en el centro de Seattle-Rey County alcanzan un acuerdo escrito, Metz dice. Algunos justos caminan lejos y se encienden cortejar o decir, “olvidarte de ella.”

A pesar de sus mejores esfuerzos, los centros de la resolución del conflicto no pueden colocar todos los desacuerdos. Alguno es demasiado grande justo.

Tomar, por ejemplo, a compañeros de cuarto que comparten un hogar y pagan $900 por mes. Su contrato de alquiler llamó para que permanezcan un año, o pierde un depósito de seguridad de más de $800.

Entonces el propietario levantó el alquiler a $1.250 por mes.

“No podemos pagar eso,” la gente dijimos a arrendatarios la unión. “Somos que van a perder nuestros $800 si nos movemos hacia fuera temprano?” Suena como ninguno-gana la situación para el arrendatario.

En otra situación, una familia alquiló una casa. Pagaron casi $2.000 adentro alquileres del primer y pasado mes y el depósito del daños. Cuando se movieron adentro no había electricidad y ninguna agua. No era un agua y la situación del cierre de la energía, Pordon dijo.

Cuando nada trabajó y no eran reparadas, la familia dijo a propietario que tuvieron que salir. Él rechazó consolidar su dinero.

Ésas son las clases de dilemas Pordon y su personal está oyendo actualmente. Y es probable estos arrendatarios y los propietarios terminarán para arriba ante el tribunal. Las estacas son altas.

Seattle apenas-causa la ordenanza del desahucio tiene sus razones

Seattle apenas-causa la ordenanza del desahucio es la envidia de arrendatarios en otras ciudades porque los propietarios deben dar una razón específica enumerada en la ley.

Fuera de Seattle, los propietarios pueden desahuciar mes a los arrendatarios del mes sin dar una razón, mientras el desahucio no sea discriminatorio o vengativo.

El estado requiere a propietarios dar el aviso de 20 días cuando quisieran que los arrendatarios se movieran.

Bajo ordenanza de Seattle, un arrendatario puede ser desahuciado si él no puede pagar el alquiler o conformarse con el contrato de alquiler, y no se conforma después de recibir un aviso de 10 días del propietario. La ordenanza de Seattle también dice que un arrendatario que habitual no puede pagar alquiler y hace necesario para el propietario para notificarlo cuatro o más veces en un año puede ser desahuciado.

Bajo ley del estado, si un arrendatario es incluso un día detrás en alquiler, el propietario puede publicar un aviso de tres días de pagar o de moverse. No requieren a un propietario aceptar un pago parcial.

La ordenanza de Seattle y la ley del estado especifican otros términos bajo los cuales los arrendatarios puedan ser desahuciados.

Las investigaciones mas comunes de la unión de los arrendatarios

1. Reparaciones, 17 por ciento

2. Desahucios, 13 por ciento

3. Información sobre los arriendos y los contratos de alquiler, 9 por ciento

4. Pérdida del depósito, 6 por ciento

5. Información del depósito, 6 por ciento

6. Información de desocupación, 6 por ciento

7. Aumento del alquiler, 5 por ciento

8. Invasión de la aislamiento, 4 por ciento

9. Hostigamiento, 3 por ciento

10. Cambio de la regla 3 por ciento

11. Discriminación, 2 por ciento

12. Conversión del Condo, alarmar del humo, cerraduras del deadbolt, y, 26 por ciento.

FUENTE: Unión de los arrendatarios