Entendiendo cómo la poder del trabajo de los Web site de la hogar-valuación ayuda a consumidores a determinarse si están valorando un hogar correctamente.

Estos sitios utilizan los programas de computadora llamados los “modelos automatizados de la valuación,” o AVMs, que los gravámenes y los hechos desechos de impuesto para la información incluyendo demographics, características de la característica y tendencias del venta-precio. Algunos programas utilizan hipoteca, listados múltiples y datos de la valoración.

AVMs funciona la dirección de un dueño de una casa y el código postal a través de los varios modelos matemáticos que comparan el hogar contra otros que han vendido recientemente en la misma área y contra ventas históricas tiende en esa región.

Algunos de los modelos más sofisticados comparan las características únicas caseras, tales como número de dormitorios y de baños, a otras como ellos, más bien que lumping los adentro con todo que se venda en el mismo código postal.

Los dueños de una casa pueden utilizar la gama del valor que consiguen para su hogar de estos sitios como punto de partida en decidir a la venta, que financian de nuevo o que toman hacia fuera un préstamo de la hogar-equidad para remodelar. AVMs puede también ser útil para los compradores en una guerra que hace una oferta.

“En un mercado caliente, los consumidores pueden caminar en una casa abierta y ser ejercido presión sobre en la fabricación de una oferta sobre el terreno,” dijo la mella Karris, analista en los consejeros de Gomez, una Lincoln, masa de las propiedades inmobiliarias del Internet. - firma basada de la investigación. “Si desean competir y nunca han visto una valoración, pueden salir a su coche y muestra encendido de ver para qué hogares en el área vendió.”

Los bancos han utilizado AVMs por años para repasar las estimaciones de los tasadores y en lugar de una valoración en préstamos de la hogar-equidad y en repartos donde hay un poco arriesgado del defecto. Algunos prestamistas de hipoteca están comenzando a utilizar estas bases de datos para los originations del préstamo también. El uso de AVMs por un número de aumento de los prestamistas de hipoteca promete ahorrar los consumidores tiempo y dinero. Una valoración de la en-persona puede extenderse a partir del $300 a $500 y tomar a partir una a tres semanas. Una valoración virtual toma minutos y funciona cerca de $25. (Las bases de datos enormes del uso de los bancos AVM proporcionó típicamente por Freddie Mac y Fannie Mae y otros abastecedores de AVM que cargan honorarios.)

Los tasadores dicen que las bases de datos de AVM son útiles para tomar el pulso de los precios de cubierta en una vecindad particular. Pero son rápida agregar que una inspección de la en-persona de un tasador sigue siendo la manera más exacta de determinar valor verdadero. “Son útil como generalidades, pero cada característica necesita estar parada en sus el propios,” dijo el Carol Chirpich, tasador residencial certificado en condado anaranjado.

De hecho, si son utilizadas por los consumidores, los agentes de propiedades inmobiliarias o los prestamistas de hipoteca, AVMs no es a toda prueba. Para una cosa, los expedientes de los asesores y otros datos de la característica están lejos de completo. “La realidad es que nadie tiene datos perfectos,” dijo a Bradley Inman, ejecutivo de HomeGain.com. “Hay algunas diferencias sutiles en datos, pero nadie puede cambiar el hecho de que ciertos estados no tienen datos y alguna gente no divulga cambios en datos.”

Siete estados, incluyendo Tejas, New México, Kansas, Mississippi, Indiana, Wyoming y Utah, no ponen expedientes de la característica a disposición el público. En los estados que hacen la información disponible, por ejemplo California, puede haber un retraso de 60 to-90-day entre una venta casera y cuando se registra la información. Además, los Web site que comparan tendencias del hogar-precio en un área dada pueden sesgar un precio casero evaluándolo contra los hogares que son más grandes o más pequeños, o tener diversas amenidades.

“Un hogar con la alfombra del aguacate, el papel pintado de Paisley y un techo del cabaña-queso que es oscuro y sórdido se podrían valorar iguales que un hogar abajo de la calle que es absolutamente hermosa con la significación arquitectónica,” dijo a la oferta de David, a un agente en los bienes raices de Prudencial-Juan Aaroe y a asociados en Brentwood.

La computadora no sabe, por ejemplo, que Shilkret vive en una T-intersección en una calle ocupada. O eso ella es algunos bloques lejos de una vista expansiva del curso de golf de Brookside y del tazón de fuente de Rose. O eso sus meandros árbol-alineados de la calle en las colinas poco después él pasa su casa. Los agentes de propiedades inmobiliarias no tienen gusto de la idea de los clientes que confían en AVMs solamente para fijar su valor casero.

Las arenas de Fred, el presidente y el cuadro superior de Fred enarena Realtors, dice que él ha tenido clientes que hogares han sido infravalorados por los sitios de la hogar-valuación. Él la agrega es importante que los dueños de una casa consultan con un agente cuando son comps de la visión, porque los agentes pueden escardar hacia fuera malos datos. “Encontramos eso 20 por ciento a 25 por ciento de los datos que conseguimos para los comps somos erróneos,” las arenas dichas.

La supervaloración de una casa es también un problema con AVMs. Esto puede causar un consumidor al overprice, potencialmente guardándolo en el mercado por meses. Un estudio reciente por estándar y pobres encontrados que mientras que AVMs es exacto para algunas características, las inexactitudes pueden dar lugar a una sobrestimación del valor de característica cerca tanto como 200 por ciento.

¿Cómo un consumidor sabe si un sitio de la hogar-valuación está proporcionando la información exacta? Los expertos sugieren que los consumidores calibren cómo es completo público-registra datos está para su área de cerca evaluando los comps proporcionados por los sitios de la hogar-valuación. Si los comps incluyen los detalles, tales como el año el hogar fue construido, su cantidad cuadrada, su precio de venta anterior y el número de los dormitorios y de los baños, entonces es probables expedientes públicos para esa área es completo, dijo a Lewis Allen, ejecutivo y presidente de las tecnologías de Activesoft, abastecedor Irvine-basado de AVM. Los consumidores deben también comprobar el tamaño de las bases de datos usadas por cada Web site. Por ejemplo, domania.com dice que tiene acceso a 78 por ciento de los expedientes públicos para los hogares vendió a nivel nacional sobre los últimos cinco a ocho años. Pero la compañía no tiene información de la característica de estados numerosos.

Es también provechoso repasar el área que los comparables para cada casa están tirados de (es decir la misma calle, vecindad o código postal). Esta información ayuda a determinarse si los hogares en este radio son similares el uno al otro o no, los expertos dice. “Si tu casa es homogenous a la acción de cubierta en tu mercado, entonces es una buena estimación de cuál es su valor,” dijo probablemente Forrest Pafenberg, director de la investigación de las finanzas de las propiedades inmobiliarias en la asociación nacional de Realtors. “Si vives en un mercado donde están anormales los hogares, con que la información es engañosa y pudo darte la comodidad donde no debes tenerla.”

Porque los datos exactos de la característica son duros de venir cerca en algunas áreas, la mayoría del AVMs tiene un índice de golpe medio de 60 por ciento - el significado solamente poco más de en dos preguntas sube con una respuesta. Esta tarifa es probable ser más alta en áreas urbanas donde hay más información, y más baja en vecindades rurales. En el lado más, AVMs puede ayudar a diagonal del vástago de parte de agentes de propiedades inmobiliarias. “Mientras que un agente tiene una responsabilidad fiduciaria de representar al comprador, no consiguen a menos que ese comprador compre realmente algo,” Karris pagado dicha, “así que algo diría el agente tiene un incentivo para animar a ese comprador que pague un precio alto elevado.”

Como agentes de propiedades inmobiliarias, muchos tasadores ven AVMs en línea como amenaza, y están intentando desarrollar las bases de datos de AVM sus el propios. El grupo comercial más grande de la industria, el instituto de la valoración, reveló su “base de datos residencial del instituto de la valoración” el mes pasado. Se espera que la base de datos tenga 12 millones de expedientes por el mes próximo. Para un honorario, los consumidores podrán tener acceso a la base de datos, que incluye los informes actualizados de la característica compilados por los tasadores por toda la nación, antes de fin de año. La base de datos permitirá que los consumidores incorporen la gama de precio, el tamaño del hogar y el tipo de vecindad que están interesados pulg. Entonces utilizará estos criterios para proporcionar un listado de hogares comparables en esa área.

La diferencia entre la esta base de datos y el otro AVMs es su uso de los informes de la característica hechos los tasadores, más bien que confiando solamente en expedientes de las ventas de la característica. Los consumidores deben utilizar AVMs como éste para conseguir una idea aproximada de lo que vale su hogar, pero consulta a profesional para fijar el valor final, dijeron a Alan Hummel, tasador residencial certificado que se siente en la junta directiva del instituto de la valoración. De hecho, el ejecutivo de comercialización Liz Siegel utilizó un AVM para confirmar el valor de su hogar de plata del lago - después de que ella fijara un precio para él basara en el consejo de un agente de propiedades inmobiliarias. Ella gozó el tener de la información adicional en sus yemas del dedo, pero se sentía inquieta interpretándola ella misma.

“Un Realtor ayuda mucho en términos de saber más sobre qué agrega valor y no agrega valor a la casa,” dijo Siegel. “Es realmente duro hacer estas comparaciones tú mismo.”

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