La ecuación básica es: Dividir el coste de la refinanciación por los ahorros mensuales en pagos. La capacidad de recuperar tus costes dentro de dos años o de menos es la regla que algo en la industria sugiere.

Si tu preocupación más grande es bajar tu cuota y no importas el pagar más en interés sobre el curso de la vida de los préstamos (el nuevo más lo que has pagado ya hacia fuera), podría también trabajar. Después de todo, dice las grapas locales de los servicios financieros de la sigma, tú de Carrie del corredor de hipoteca puede financiar de nuevo siempre otra vez: “La realidad no es casi nadie permanece en una casa por 30 años más.”

Porque las situaciones personales varían, tienes que hacer la matemáticas tú mismo o conseguir a un corredor o a un prestamista de hipoteca hacerlo con ti.

“Es casi como ir al doctor,” dijo grapas. “Hay diversas prescripciones basadas en diversas situaciones.”

“Si vas a moverse en seis meses, es muy inverosímil tú desearía financiar de nuevo,” dijo a Doug Duncan, principal economista en el MBA. “Los costes serían mayor que los ahorros netos.”

Q: ¿Necesitas cierta cantidad de equidad financiar de nuevo?

A: Lenders requería por lo menos 10 por ciento de equidad para una refinanciación. La equidad es la diferencia entre el valor comercial justo de la casa y la cantidad que todavía debes en la hipoteca.

Ahora, debido a la competición en el mercado de hipoteca, los prestamistas están ofreciendo financian de nuevo préstamos en hasta 125 por ciento del valor a ésos con las cuentas altas del crédito. El corredor Paul Skeens de la hipoteca de Carteret, para una, sin embargo, rechaza hacer 125 por ciento de deuda-consolidación financia de nuevo “porque son perjudiciales al cliente.”

Q: ¿Hasta dónde las tarifas tienen que caer para hacerlo de mérito?

A: La regla del pulgar era ésa sentido tenido de refinanciación solamente cuando había un cambio de 2 por ciento en tipos de interés. Pero las reglas han cambiado como préstamo-procesando tecnología cortaron costes del prestamista.

Q: ¿Cómo complicado ser financian de nuevo repartos?

A: Hay tan muchas opciones del préstamo que la mayoría de la gente depende de corredores de hipoteca para clasificarlo todo hacia fuera, según los expertos. Por ejemplo, puedes bajar el tipo de interés pagando más puntos al prestamista - un punto que es 1 por ciento de la cantidad del préstamo. Pero ese los medios aumentaron costes del upfront.

Puedes financiar los puntos y los costes de cierre, pero entonces estás pagando interés en ese dinero mientras estés en la casa. Y financiar de nuevo los puntos no son upfront deducible que son los puntos del comprar-préstamo de la manera - debes deducirlos sobre la vida del préstamo. “Hay cerca de 20 veces las opciones hace de 10 años,” dijo a Duncan del MBA. “Tan el consumidor debe tener muy cuidado de hacer compras alrededor, comprobar a diversos prestamistas así como diversas opciones de un solo prestamista.”

Duncan y otros expertos recomiendan los prestatarios leídos a través y entienden la impresión fina unida a las opciones. Por ejemplo, oferta de algunos brazos una tarifa inicial del “bromista” que eso suena grande pero que podría resultar costar más a largo plazo. La tarifa puede durar solamente hasta el primer período del ajuste.

Fannie Mae aconseja, en un folleto de refinanciación, para mirar hacia fuera para los brazos con los casquillos de pago más bien que los casquillos del tipo de interés. “Mientras que (los casquillos de pago) puede limitarse cuánto aumenta tu cuota, no restringen el tipo de interés de ir encima de. …

Consecuentemente, puedes terminar encima de pagar al prestamista menos que la cantidad de interés que debes cada mes. Si sucede esto, este interés sin pagar se agrega a tu equilibrio del préstamo, y a la cantidad principal que debes aumentos más bien que disminuciones con cada pago.

Esto se llama amortización negativa - y debe ser evitada generalmente. “

Q: ¿Qué la refinanciación cuesta?

A: Una vez más depende.

Típicamente, según el MBA, “debes esperar pagar un promedio de 3 por ciento a 6 por ciento del principal excepcional en costes de refinanciación.”

Eso incluye las mismas clases de costes para una hipoteca: búsqueda de título y seguro de título, honorario del prestamista-uso para procesar el uso y un informe de crédito, honorario de la valoración, honorario de las préstamo-creaciones y cuotas legales. Los puntos para cortar los tipos de interés se deben descomponer en factores adentro, junto con cualquier pena de pago adelantado unida a pagar de tu préstamo actual temprano. (Algunos préstamos, tales como hipotecas de FHA y del VA, prohíben penas de pago adelantado.)

La mayoría de los corredores recomiendan el no pagar de puntos en un refi, así que su estimación de los costes sería más baja de 3 por ciento. Las grapas también observaron que el MBA puede calcular el reestablecimiento de las cuentas de fideicomiso del impuesto y del seguro, que son reembolsadas por el viejo prestamista cerca de tres semanas después del refi.

Un separado cerradura-en el honorario para llevar a cabo un tipo de interés también se carga a veces, pero será aplicado a veces a los costes de cierre.

Algunos honorarios pueden ser renunciados o ser reducidos, especialmente si estás tratando de tu prestamista original. Las compañías de título “reeditan a menudo” tu política actual en una tarifa de la reedición, ahorrando hasta 70 por ciento en una nueva política, el MBA dice.

También, no ser pasado por alto son los honorarios del recordation, honorarios de la transferencia, cualesquiera honorarios las jurisdicciones imponen para conseguir a un pedazo del refi. Virginia carga un impuesto del recordation de un cuarto-por ciento del préstamo.

Q: ¿Qué sobre la refinanciación del cero-coste?

A: Algunos prestamistas tienen “paquetes de refinanciación no-cost” y “baratos” que reduzcan al mínimo o eliminen los costos del hacia fuera-de-bolsillo de la refinanciación. Pero algunos corredores dicen que no son exactamente cero-coste: Las opciones requieren un tipo de interés levemente más alto o envuelven generalmente los costes en el préstamo. Algunos corredores prefieren decir que los paquetes “no tienen ningún coste del upfront.”

Según el corredor Skeens, estos paquetes no se ofrecen generalmente para los préstamos de $180.000 inferiores.

Q: ¿Debo ahora trabarme adentro o esperar para ver si las tarifas caen?

A: Duncan dice que el negocio del pronóstico “es un trabajo aventurado bonito.”

¿“Si haces la matemáticas y tiene sentido ahora de financiar de nuevo, entonces por qué no ir a continuación? Si van las tarifas para arriba, entonces estás delante del juego. Si van las tarifas abajo, puedes financiar de nuevo otra vez.”

Q: ¿Los problemas del crédito afectan la refinanciación?

A: El FTC aconseja a prestatarios no asumir que los problemas o las dificultades de menor importancia del crédito que provienen circunstancias únicas, tales como enfermedad o pérdida temporal de renta, limiten a prestamistas del alto-coste de las opciones del préstamo.

Un folleto 1999 sobre hacer compras para una hipoteca impulsa prestatarios “explica tu situación” si un informe de crédito “contiene la información negativa pero allí es buenas razones de confiarte en para compensar un préstamo.”

“Si tus problemas del crédito no pueden ser explicados, tendrás que probablemente pagar más que los prestatarios que tienen buenas historias del crédito,” el folleto dicen, “pero no asumir que la única manera de conseguir crédito es pagar un precio alto elevado.”

El folleto aconseja a prestatarios ver lo que él necesitaría hacer para conseguir un precio mejor y para hacer compras alrededor. El FTC también sugiere que los prestatarios repasen sus informes de crédito antes de que soliciten un préstamo.