Las ventas manejadas por el gobierno federal son generalmente más fáciles para que los noninvestors compren, porque las ofertas selladas se someten durante tiempo, financiando existen y las características están disponibles por 45 días solamente para los compradores que vivirían allí.

Los bancos, las casas de subasta, otras compañías privadas y las agencias de estatal a veces local tienen reglas diversas, más restrictivas.

El inversionista Mike Ballard dice que esas reglas no son conducentes a los compradores individuales que buscan un negocio en un lugar para vivir.

“Basó en el hecho de que uno necesita todos sus fondos con ellos en la subasta para una casa que no sean seguros ellos puedan obtener, el financiamiento tradicional es imposible,” él dice.

Los “bancos terminan para arriba con la característica recobrada… y venden éstos en el mercado abierto, pero no en cualquier gran descuento que haya notado,” él dice.

Números para arriba

El número de ejecuciones de una hipoteca por toda la nación golpeó un año pasado bajo de registro, pero se están levantando este año - encima de 38 por ciento en el primer trimestre, datos de la demostración de RealtyTrac del perseguidor de la característica.

Que la tendencia espera de continuar en 2007, funcionarios de la hipoteca-industria decir, deuda en gran parte a la cara dramáticamente más alta de los dueños de una casa de los pagos como salto de las tarifas en hipotecas de la ajustable-tarifa.

Estos préstamos, conocidos como brazos, y más nuevas hipotecas no tradicionales, tales como préstamos del interés-solamente y de la indicar-renta, tienen muchos dueños de una casa adentro sobre sus cabezas, dicen a profesor aprendido, auxiliar de Grant de la ley de negocio en la universidad pacífica de Seattle y un inversionista y un revelador inmobiliarios.

“[Los préstamos tienen] la gente permitida para conseguir préstamos más grandes y casas más grandes con pagos más pequeños,” aprendido dice. “La llamo “la mentalidad eBay” - mucha gente tiene que conseguir la casa de sus sueños no importa qué toma.”

Este año, tarifas ajustará para que haya cerca de $300 mil millones en hipotecas; el año próximo, se espera que ese número golpee $1 trillones, los banqueros de hipoteca que la asociación ha dicho, pagos dramáticamente de aumento. Los dueños de una casa que no pueden permitirse esos pagos más altos y que no pueden vender o financiar de nuevo harán frente a defecto y posiblemente a ejecución de una hipoteca.

“Algo conseguido para dar,” aprendió dice.

Que algo puede significar ejecución de una hipoteca.

Malas noticias, buenas noticias

Para alguno, principalmente los inversionistas, las desgracias de esos dueños de una casa hacen oportunidades.

Ballard, inversionista inmobiliario en Edmonds, dice que él nunca se olvidará del día que él compró su primer hogar excluido.

El empresario, que vendió su negocio de la iluminación en 2003, había pasado cinco meses investigando características y aprendiendo sobre el mercado de la ejecución de una hipoteca. Por principios de 2004, él y su socio de negocio decidían que era hora de hacer su movimiento.

“Tenía deseé siempre estar en propiedades inmobiliarias,” dice Ballard. “Realmente se parecía como una manera de hacer el dinero, pero no miraba para conseguir rápido rico. Estaba interesado en ser independiente.”

Así pues, con casi $200.000 en los cheques del cajero clasificado a disposición, los dos inversionistas demostraron para arriba en el rey County Courthouse en Seattle, donde estaban estar varios hogares excluidos auctioned apagado.

Ballard, que había recibido ya una lista de las características antes de la subasta, había conducido por varios de los hogares para comprobarlos hacia fuera. Él decidía centrarse sus energías en un fijador de 800 pies cuadrados en la vecindad amarga del lago de Seattle del norte.

Ballard describe la escena en la cuarta avenida como “locura.” Con más de 200 personas apretadas alrededor de cinco o seis auctioneers, él dice que estaba “ruidosamente, confusión y una poco asustadiza - el capitalismo en él es verdad el más crudo.”

Pero Ballard hizo una oferta en la casa amarga del lago.

“El hacer una oferta era hasta $170.000, y lo miraba como lo teníamos,” dice. “Entonces este individuo demostró para arriba en un taxi y él comenzó a hacer una oferta contra nosotros.”

Preocupado que el precio había conseguido demasiado arriba, la tripa de Ballard te dijo retirarse.

“Solamente mi socio de negocio insistió que permanecemos en ella.”

Pocos minutos más tarde, la característica era la suya - para $181.000.

Después de invertir $50.000 en la renovación, Ballard y su socio vendieron la característica este año para $310.000. ¿Una buena inversión? Ballard dice, tú apostó.

El romperse en mercado

¿Desear comenzar a invertir en ejecuciones de una hipoteca? Alexis McGee de foreclosureS.com y tiene más de $100 millones en transacciones a su nombre, dice que no es una industria para los principiantes.

“Toma cierta cantidad de conocimiento para hacer esto,” McGee dice, que tiene 20 años de experiencia.

Los Web site de la ejecución de una hipoteca - tales como ForeclosureS.com, RealtyTrac y foreclosure.com - dan a principiantes una pierna para arriba en un mercado complicado. La información de la ejecución de una hipoteca es una cuestión de expediente público, así que cualquier persona puede tenerte acceso, pero el tamizar con Web site del gobierno para encontrar hogares en ejecución de una hipoteca puede ser desperdiciador de tiempo y confuso.

McGee compila listas semanales de las ofrendas de la ejecución de una hipoteca y las envía a los clientes fee-paying que han especificado criterios particulares de una búsqueda.

“Estos Web site ayudan a romper el Info para arriba para ti y a ayudarte a determinarse si un hogar es una característica caliente o no,” dicen Ballard, que ha suscrito a tales servicios por varios años.

Con el conocimiento derecho, “cualquiera que tiene un poco dinero de los repuestos y sabe fijar encima de una casa puede hacer bien,” Ballard dice.

Antes de que los principiantes tomen la zambullida, sin embargo, McGee os anima a que pasen algunos meses que investigan el mercado y que leen para arriba en la inversión de la ejecución de una hipoteca.

Para $19, ella también ofrece una teleconferencia mensual para los inversionistas supuestos llamados “Golpear-Empieza la inversión de la ejecución de una hipoteca.” En ella, ella disipa mitos comunes - como pasar solamente $1.000 para las llaves a una casa - y anima sensibilidad al tratar de la gente que está a punto de perder sus hogares.

Uno-en-uno

Mientras que comprar un hogar en el bloque de subasta es unidireccional asegurar un casero excluida, los compradores chevronn3es dicen que los mejores repartos están hechos uno-en-uno, a menudo a través de una tabla de cocina.

Después de que un dueño de una casa se caiga detrás en sus pagos de hipoteca, reciben un “aviso del defecto.”

Si no toman ninguna acción para remediar la situación en 30 días, reciben un “aviso de la venta” - que se observa ante el tribunal archiva a público puede ver - indicando que si ella no puede pagar dentro de un período de 90 días, su casa será vendida en la subasta.

Es en este período, conocido como “pre-ejecución de una hipoteca,” que los inversionistas prefieren hacer repartos.

“Golpear en puertas,” Ballard dice. “Hablar con el dueño y probar que eres digno de confianza. Razón con ellos. Su casa puede valer $300.000, pero quizá solamente si ponen $50.000 en ella.

“No deseas cosas de la azúcar-capa, pero paga ser agradable. Soy un believer firme que todos merece tener dignidad.”

Mientras que la mayoría de las transacciones inmobiliarias tradicionales suceden sin el comprador y el vendedor que satisfacen siempre, el contrario es generalmente verdad en repartos de la ejecución de una hipoteca.

Una qué sorpresa

Con el hecho a su primera compra de la ejecución de una hipoteca a disposición, Ballard condujo a la casa para introducirse a la gente que vivió allí. Cuando él golpeó en la puerta, él consiguió el choque de su vida.

“Resultó ser un individuo que caminaba a la escuela con de jardín de la infancia al 12mo grado,” él dice. “Pero ahora poseí su casa. Eso era torpe.”

Él tiene gusto de disipar el estereotipo del “mal inversionista grande”. La sensibilidad es a debe, especialmente al tratar de los residentes.

“No hay razón de ser malo,” él dice. ¿“Digo poblar, “podemos ayudarte? Podemos te damos $1.000 y te ayudamos a moverse hacia fuera?” Si pones un poco dinero en su bolsillo, pueden estar en su manera. Nunca he golpeado cualquier persona con el pie hacia fuera, pero a veces tienes que ser firme. “

Las dificultades financieras a un lado, los expertos estiman que el divorcio y el abuso de la droga o de alcohol está entre las razones superiores de las ejecuciones de una hipoteca caseras.

Pero lo que la razón, McGee dice, “ser consciente del hecho de que estás hablando con alguien que está pasando con un rato realmente duro.”

Mientras que los inversionistas como Ballard pueden ser la mayoría, hay los que cazan en la gente que ha caído en épocas duras. Algunos anuncian en postes del teléfono. Otros golpean en las puertas de los dueños de una casa mayores que pueden estar fuera de tacto con valores comerciales.

“He oído hablar la gente que ofrecía ridículo las cantidades bajas para las casas, la manera debajo del valor comercial,” Ballard dice. “Y la gente acepta a veces estas ofertas porque ella es desesperada.

“Apenas no podría hacer eso. Tienes que poder mirar se en el espejo.”

Sarah Jio, sarah@sarahjio.com, es escritor independiente del Seattle-área.