Utilizzerò il BRACCIO di 2/28, lo strumento più ampiamente usato nel mercato del subprime, per illustrare. Il tasso è fisso per due anni, dopo di che è registrato ogni sei mesi per uguagliare il valore dell'indice di tasso ai tempi della registrazione, più un margine, che è fisso per la durata del prestito. Qualsiasi aumento di tasso può essere limitato da una protezione di tasso-registrazione.

Per esempio, presupporre che il tasso iniziale è 6 per cento; l'indice è LIBOR di un anno, che attualmente è circa 5.4 per cento; il margine è 6 per cento; e la protezione di registrazione è 3 per cento. Se l'indice rimane identicamente, il tasso dopo due anni sarà in rialzo 9 per cento, il massimo consentito dalla protezione e sei mesi a più successivamente a 11.4 per cento. Presupponendo un'ipoteca di 30 anni, il pagamento aumenterà di 32.7 per cento in mese 25 e di altri 21.3 per cento in mese 31. Il mutuatario non può potere dirigere tali aumenti ardui.

I fautori di accessibilità propongono che i prestatori dovrebbero essere tenuti a qualificare i mutuatari al tasso completamente spostato ad incrementi, o ABETE, che è il valore corrente dell'indice più il margine, piuttosto che il tasso iniziale. Nell'esempio, l'ABETE è 5.4 per cento + 6 per cento = 11.4 per cento. La logica è che i mutuatari che all'inizio possono incontrare il pagamento calcolato all'ABETE lo troveranno 24 o 30 mesi acquistabili più successivamente quando il tasso aumenta.

Il requisito, tuttavia, avrebbe poco effetto perché può essere eluso così facilmente (e legalmente). Ciò può essere una buona cosa perché le conseguenze di efficace regola potrebbero bene essere inaccettabili.

I mutuatari sono qualificati usando i rapporti massimi del pagamento ipotecario più altre spese dell'alloggiamento a reddito. Presupporre che il rapporto massimo è 36 per cento e che il mutuatario che elimina il BRACCIO di 2/28 descritto precedentemente si qualifica a mala pena -- il suo rapporto è 36 per cento -- quando il pagamento è calcolato a 6 per cento. La calcolazione del pagamento all'ABETE di 11.4 per cento spingerebbe il rapporto a 51 per cento, rendente il mutuatario ineleggibile.

Il rapporto massimo, tuttavia, rimane all'interno della discrezione del prestatore. Ciò significa che un prestatore che vuole fare il prestito ha aumentare soltanto il rapporto massimo a 51 per cento e, presto, al mutuatario si qualifica all'ABETE. Ciò sarebbe un'evasione completamente legale. Nel mercato del subprime, i rapporti di 50-55 per cento non sono rari.

In linea di principio, il governo potrebbe chiudere questa valvola di fuga congelando il rapporto di qualificazione e 25 anni fa questo potrebbe essere possibile. I rapporti di 36 per cento e di 28 per cento, misurati con e senza servizio di debito di nonmortgage, erano allora più o meno la norma. Mentre i sistemi di sottoscrizione si sono evoluti, tuttavia, i rapporti massimi hanno proliferato. Ora variano da un programma di prestito ad un altro e con altri fattori che interessano il rischio, quali il segno di accreditamento, l'acconto, il tipo di proprietà e lo scopo di prestito.

L'intrusione di governo in questo processo molto complesso per rendere la regola dell'ABETE efficace sarebbe un disastro e nessuno lo ha suggerito.

I fautori della regola dell'ABETE l'uno o l'altro non non rend contoere quanto la regola può essere elusa facilmente, o sono soddisfatti per passare con i movimenti. Se la regola fosse efficace, potrebbero essere costretti a confrontare realmente una questione spinosa.

Tutta la regola di sottoscrizione di governo che è più restrittiva di quelle hanno selezionato dai prestatori e che non può essere elusa, ridurrà il numero delle famiglie che si qualificano per i prestiti. Di questo gruppo che è tagliato dal mercato, alcuni perderebbero le loro case con difetto e la preclusione le ha avute ha beneficiato dei prestiti. Ciò è il beneficio progettato della regola più restrittiva. Un più grande numero, tuttavia, avrebbe riusciti proprietari di abitazione diventati secondo le regole precedenti ed ora è negato questa occasione. Ciò è il costo non intenzionale ma inevitabile della regola restrittiva.

Per impedire una preclusione stringendo i campioni, impediciamo un più grande numero di riusciti prestiti. Non conosco che cosa quel numero è, o la che società dovrebbe osservare come numero accettabile. Queste domande sono state evitate studiously.

La settimana prossima: Prestiti insostituibili che sono nell'interesse pubblico.

Il produttore è professore delle finanze emerito alla scuola di Wharton dell'Università della Pennsylvania. Le osservazioni e le domande possono essere lasciate a www.mtgprofessor.com.

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