| Acquisti speculativi: Alcune case sono state comprate con i prestiti di 100 per cento dai mutuatari che sperano di girare un profitto rapido da apprezzamento futuro. Questi prestiti sono stati fatti per la quantità completa del prezzo d'acquisto o del valore valutato -- nessun acconto è stato richiesto.
I compratori domestici che prendono questi prestiti hanno avuti equità negativa il giorno chiusi, nel senso che se fossero costrette a rivendere immediatamente, le transazioni costa -- quale può essere 5 per cento o più -- dovrebbe essere pagato dalle loro tasche. I compratori osservati ad apprezzamento per coprire i costi e per realizzare un profitto.
Quando l'apprezzamento non si attua, anche se i pagamenti rimangono acquistabili, il motivo finanziario per farlo è indebolito sostanzialmente. La maggior parte continuano a pagare perché vogliono rimanere nella casa e non vogliono rovinare il loro accreditamento, ma alcune piegano le loro carte e camminano via. Il risultato è una preclusione.
Speculativo rifinanzia: Una presunzione che le loro case avrebbero apprezzato inoltre ha infettato le decisioni di rifinanziamento di molti mutuatari. Gli acquirenti della casa di domanda mi hanno chiesto che in 2004-05 con banda di frequenze per segnali di soccorso avesse luogo “quanto tempo devo attendere (dopo l'acquisto) prima che potessi rifinanziare per eliminare i contanti?„ Alcuni di questi mutuatari sono stati influenzati da una nuova razza dei pianificatori finanziari e dei mediatori di ipoteca che promuovono la vista che l'equità inutilizzata dovrebbe essere usata per l'investimento -- in titoli ordinari ordinari, nella proprietà o in vitalizi.
Alcuni proprietari di abitazione hanno utilizzato l'equità crescente nelle loro case come senso vivere oltre i loro mezzi. Svilupperebbero il debito della carta di credito, quindi consolidano il debito nella loro ipoteca attraverso i contanti-fuori rifinanziano. Il consolidamento -- estendendo il termine del debito della carta di credito, riducendo tasso e rendendo l'interesse deducibile dalle tasse -- ridurrebbe il pagamento mensile totale del mutuatario. Potrebbero allora cominciare sviluppare il loro debito della carta di credito ancora una volta.
Questo processo potrebbe continuare soltanto a condizione che le loro case apprezzassero. Non appena l'apprezzamento si è arrestato, sono state attaccate con i costi totali di servizio di debito che potrebbero essere incontrollabili o con l'equità negativa nella loro casa, o forse entrambi.
Ipoteche insostituibili: L'ipoteca più comunemente usata nel mercato del subprime è il BRACCIO di 2/28. Ciò è un'ipoteca di registrabile-tasso su cui il tasso è fisso per due anni ed allora è ripristinata per uguagliare il valore di un indice di tasso a quel tempo, più un margine.
Poiché i margini del subprime sono alti, il tasso sulla maggior parte del 2/28s aumenterà acutamente al contrassegno biennale, anche se le quote di mercato non cambiano durante il periodo. Ciò significa che mentre il prestito è acquistabile al mutuatario al tasso iniziale, non può essere acquistabile dopo due anni in cui il tasso è ripristinato.
Se la casa apprezzi, questo non è solitamente un problema perché il mutuatario può rifinanziare -- se necessario, in un altro 2/28. Mentre questi prestiti trasportano rifinanziare i costi e tipicamente avere pene di prepagamento, i costi e la pena può essere inclusa nell'equilibrio di nuovo prestito se il mutuatario ha equità sufficiente. |
