La formula è derivata sul presupposto che il tasso di pagamento ed il tasso di interesse sono lo stesso. Calcola “completamente ammortizzare il pagamento,„ che è il pagamento che ammortizzerà l'equilibrio sopra il termine. Se il mutuatario nel mio esempio paga ogni mese $599.56, il 360th pagamento sarà dura.

Ora lasciarli suppongono che il tasso di interesse rimane a 6 per cento ma il tasso di pagamento è soltanto 3 per cento. Usando la stessa formula, il pagamento a 3 per cento è $421.61, ma poiché il tasso di pagamento è sotto il tasso di interesse, questo pagamento completamente non sta ammortizzando. Il mutuatario ora è richiesto di pagare $421.61, ma perché il tasso di interesse rimane a 6 per cento, il dovuto di interesse il prestatore continua ad essere $500. Il deficit di $78.39 deve aggiungersi all'equilibrio di prestito. Il deficit è chiamato “ammortamento negativo.„

Un tasso di pagamento sotto il tasso di interesse è sempre provvisorio. Poiché tutte le ipoteche sono destinate per essere fuori dentro pieno pagato sopra il loro termine, ad un certo punto il pagamento deve essere ricalcolato al tasso di interesse completamente ammortizzare durante la durata restante del prestito.

Nel mio esempio, presupporre questo è accaduto dopo cinque anni, il pagamento aumenterebbe a $679.55, che pagheranno fuori ai $105.469 l'equilibrio a quel tempo nel corso dei 25 anni rimanenti. Se non accada per 10 anni, l'equilibrio raggiungerebbe $112.847 ed il pagamento richiesto di ammortizzarlo in 20 anni sarebbe $808.48.

Un piccolo-tipo diniego che dice “il tasso di pagamento non è il tasso di interesse„ quasi certamente è stato attaccato ai materiali di vendita per un BRACCIO di opzione. Ciò è un'ipoteca estremamente popolare a causa dei relativi pagamenti iniziali bassi. In 2005 e in 2006, circa $500 miliardo in armi di opzione sono stati scritti, molti ai mutuatari che non hanno capito la differenza fra il tasso di interesse ed il tasso di pagamento. Nessuno si sono preoccupati di spiegarli allora a loro, ma molti stanno attaccando a più recentemente e stanno domandando se facessero un errore.

La cosa confusionaria circa la versione più diffusa del BRACCIO di opzione è che il tasso di pagamento ed il tasso di interesse sono lo stesso in mese 1. Il tasso di interesse su questo BRACCIO registra il mensile, tuttavia ed in mese 2 il tasso salta. Può essere 3 punti o più di percentuale sopra il tasso di pagamento che comincia in mese 2, rimanente là per fino a 10 anni, ma un giorno del conto è inevitabile.

Il BRACCIO di opzione è stato venduto molto aggressivamente. Il fuoco è stato pagamenti iniziali bassi, con l'aumento inevitabile nei pagamenti in avvenire deemphasized o ignorati complessivamente. Le regole attuali di rilevazione non forniscono aiuto ai mutuatari.

Recentemente un gruppo di regolatori da cinque enti federali ha espresso la preoccupazione che molti mutuatari che prendono le armi di opzione stavano superando dentro le loro teste senza realizzarla. Il riconoscimento del quello che emenda le leggi di rilevazione prenderebbe troppo lungamente, hanno proposto che i prestatori fornissero il loro propri. Il diniego circa il tasso di pagamento che non è lo stesso del tasso di interesse può essere una risposta. In caso affermativo, è pietoso inadeguato, benchè possa provocare alcuni mutuatari (persona compresa che lo ha scritto) per raccogliere più informazioni altrove.

Il produttore è professore delle finanze emerito alla scuola di Wharton dell'Università della Pennsylvania. Le osservazioni e le domande possono essere lasciate a www.mtgprofessor.com.

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