Il problema di rifinanzia che non coinvolge beneficio al mutuatario è associato con la vendita aggressiva dai mediatori di ipoteca e dagli ufficiali di prestito (chi chiamo “fornitori di prestito„). Tamburellano in su rifinanziano il commercio fra i mutuatari che al contrario potrebbero mai non prendergli in una considerazione.
Le ipoteche di Interesse-soltanto e le armi di opzione sono i loro attrezzi della scelta. La prima linea il loro passo è spesso una certa variante “della sig.ra Jones, come voi gradicono ridurre il vostro pagamento da $1.200 a $600?„
I fautori di un campione di idoneità renderebbero i fornitori di prestito responsabili dell'assicurazione che un rifinanziamento fornisce un beneficio definito netto al mutuatario. “La rete„ è estremamente importante. Tutti o virtualmente tutte le ipoteche rifinanziate forniscono un certo beneficio; altrimenti, i mutuatari non li farebbero.
Secondo una regola di idoneità, il fornitore di prestito deve determinare indipendentemente da fatto che il beneficio supera il costo in peso. Questa responsabilità, tuttavia, è oltre la loro competenza. Ciò diventa evidente quando esaminiamo i motivi che differenti i mutuatari rifinanziano.
Costo-Riduzione: Se lo scopo del rifinanziamento è di ridurre il costo del mutuatario, il nuovo tasso di interesse o premio di assicurazione di ipoteca deve essere più basso di quello esistente. Ordinariamente, tuttavia, il mutuatario deve incorrere upfront un costo.
Perché ci sia un beneficio netto, quindi, il mutuatario deve avere l'ipoteca abbastanza a lungo affinchè le riduzioni di costo mensili superi upfront costa del rifinanziamento. Soltanto il mutuatario ha tutta l'idea di quanto tempo ipoteca il maggio scorso.
Innalzamento dei contanti: Supporre che lo scopo del rifinanziamento sia di alzare i contanti. Il beneficio definito dei contanti è chiaro, ma il costo può essere molto alto.
Recentemente ho esaminato i contanti-fuori rifinanzio in quale il mutuatario circa $12.000 pagati dentro rifinanzia i costi e la quarto-percentuale aumenta nel tasso su un prestito di $150.000, per alzare $4.500 in denaro. Era ci un beneficio netto?
Non ci è senso obiettivo affinchè il fornitore di prestito risponda alla domanda. Mentre il prezzo era molto elevato, forse il mutuatario ha avuto bisogno dei contanti di pagare la medicina di soccorso per i suoi bambini?
Potrebbe essere discusso che indipendentemente da fatto che ci è un beneficio netto anche dovrebbe dipendere sopra se il mutuatario potrebbe alzare i contanti altrove ad un più a basso costo. È nè giusto nè fattibile, tuttavia, rendere i fornitori di prestito responsabili della valutazione delle opzioni dei loro clienti.
Ridurre il pagamento: Se lo scopo del rifinanziamento è di ridurre il pagamento ipotecario, questo viene quasi sempre al costo di una riduzione della ricchezza futura. Se ci è un beneficio netto dipende nella buona parte da quanto critico è al mutuatario per abbassare il pagamento. Forse l'alternativa ad una riduzione di pagamento è difetto. Soltanto il mutuatario sa.
Convertire il BRACCIO in FRM: Supporre che lo scopo del rifinanziamento sia di convertire l'incertezza di tasso su un'ipoteca attuale di registrabile-tasso in certezza di tasso su un'ipoteca di tasso fisso. I mutuatari che fanno l'interruttore sono disposti ora a pagare un più alto tasso in cambio della certezza futura di tasso. Se ci è un beneficio netto dipende in parte dal valore che il mutuatario attacca a futuro valuta la certezza. Ancora una volta, i fornitori di prestito sono in nessuna posizione per sostituire il loro giudizio per il mutuatario.
Nella somma, senza riguardo a perché i mutuatari rifinanziano, la domanda di se ricevono un beneficio netto da esso è per i mutuatari da solo da rispondere a. I fornitori di prestito non hanno le informazioni state necessarie per second-guess.
Da un lato, i mutuatari prendono spesso le loro decisioni in base ad informazioni incomplete ed a volte ingannevoli. Invece di richiedere ai prestatori di assumere la responsabilità delle decisioni dei mutuatari, lasciarli le rendono responsabili del fornire ai mutuatari le informazioni che devono prendere le migliori decisioni. Discuterò questa idea più ulteriormente in una colonna futura.
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