I mutuatari sono diretti spesso all'ipoteca errata, ad un'ipoteca che è insostituibile, ad un rifinanziamento che fornisce loro senza il beneficio netto, o ad un fornitore di alto-prezzo-prestito. Sarebbe sorprendente se un campione di idoneità fosse il rimedio ad ogni problema.

La mia procedura in questa serie di articoli sarà di esaminare ciascuno di questi problemi, chiede se un campione di idoneità è un rimedio adatto e se l'idoneità non funzioni, se ci è un altro rimedio che funzionerebbe.

Comincio con il problema della selezione difettosa di ipoteca. Ciò è l'analogia più vicina al problema del mercato di sicurezze, perché mezzi difettosi di selezione di ipoteca in molti casi che dispongono i mutuatari nelle ipoteche che sono troppo rischiose per loro.

La seguente lettera è un composto di molti che abbia ricevuto recentemente dai mutuatari che hanno eliminato le armi di opzione (OAs) in 2005 e in 2006:

“Ho preso questo prestito perché il pagamento mensile era molto più basso di c'è ne delle alternative… il tasso di interesse era soltanto 1 per cento perché mi sono qualificato per un programma speciale… che sono stato condotto a credere che durasse cinque anni… realizzo ora che non ha fatto e che il mio equilibrio di prestito sta andando ogni mese in su… io sono impaurito che l'anno prossimo il mio pagamento sta andando aumentare così tanto io non potrà permetterlo… come esco di questo disordine? Faccio ricorso contro l'ufficiale di prestito (mediatore) che lo ha comunicato in esso?„

OAs, con le ipoteche di interesse-soltanto (IOS), che hanno alcune simili caratteristiche, è introdotto ai mutuatari che sono attratti dai pagamenti più bassi. In troppi casi, tuttavia, non capiscono perché i pagamenti sono più bassi e non sono preparati per i rischi di più alti pagamenti in avvenire. La vendita, ancora, è basata spesso su inganno.

Fino a poco tempo fa, la selezione difettosa di ipoteca era un problema secondario. Quello è cambiato in 2005 e in 2006, tuttavia, quando il volume di OAs e di IOS ha esploso.

Se i prestatori siano giudicati responsabili per la fabbricazione delle ipoteche inadatte, dovrebbero delegare la responsabilità di funzionamento coloro che si occupa direttamente dei mutuatari: ufficiali di prestito e mediatori di ipoteca, che chiamerò “fornitori di prestito.„ Ma avendo fornitori di prestito l'idoneità del giudice che sarebbe stata come avere la vettura di una squadra contrastante inoltre servire da arbitro.

I fornitori di prestito hanno un interesse finanziario personale nel risultato. Il loro commercio sta vendendo i prestiti. Il giudizio che un prestito non è adatto a mutuatario costerebbe loro i soldi.

Che cosa ha fatto il realizzabile standard di idoneità nell'industria di sicurezze è che l'interesse di breve durata dei mediatori nella vendita delle sicurezze inadatte è oltrepassato solitamente dal loro interesse a lungo termine nel mantenimento del ruolo dei clienti soddisfatti. Mentre gli operatori transazione-orientati che cercano il dollaro veloce esistono, sono sulla periferia dell'industria.

Nel mercato di ipoteca domestica, in opposizione, i fornitori cliente-orientati di prestito sono il gruppo minoritario. I prestiti di vendita di maggioranza.

Ma determinare l'idoneità di ipoteca da un arbitro non funzionerebbe anche se l'arbitro era uninvolved nel risultato. La determinazione dell'idoneità di un investimento o di un'ipoteca richiede l'equilibratura degli obiettivi del cliente contro il rischio dello strumento. Nel caso degli investimenti, questo è relativamente facile perché l'obiettivo del cliente può essere incorniciato quasi sempre in termini di tasso di rendimento.

Gli obiettivi dei mutuatari di ipoteca, in opposizione, sono vari, complesso e noto spesso dal fornitore di prestito. Qui sono cinque obiettivi che sono stati segnalati me dai mutuatari che hanno selezionato l'IOS e OAs:

• Ridurre l'uscita di contanti per investire l'eccesso nelle sicurezze;

• Ridurre l'uscita di contanti per pagare giù una seconda ipoteca;

• Pagare il principale una volta conveniente;

• Comprare più casa; e

• Ridurre il pagamento per evitare il difetto.

A volte ottengo implicato in uno scambio con i mutuatari sopra se i loro obiettivi particolari valgono la pena ed a volte esprimo il mio parere loro abbastanza validamente. Non vorrei i diritti legali di oltrepassarli, tuttavia, perché non sono quello astuto.

Un metodo alternativo al problema, che recentemente è stato proposto da un gruppo di mediazione di regolatori federali, sarà discusso la settimana prossima.

Il produttore è professore delle finanze emerito alla scuola di Wharton dell'Università della Pennsylvania. Le osservazioni e le domande possono essere lasciate a www.mtgprofessor.com.

Copyright Jack 2007 Guttentag