Un'alternativa e una spiegazione forse più plausibile è che avete comprato quando i prezzi nella vostra zona erano allora al loro di punta, pagato il prezzo di mercato ed i prezzi da allora sono caduto. Nessuno deve incolpare di quello -- i prezzi della casa aumentano solitamente ma cadono occasionalmente -- ed eravate abbastanza sfortunato essere interferito da uno.

Uno dei motivi raccomando la gente di evitare i prestiti di 100 per cento se possibilmente possono sono che una goccia di prezzi è sempre possibile. Se accade, dovete più di la casa vale, rendendo al pagamento ipotecario un tormento e una vendita impossibili senza trovare un'altra fonte di contanti.

Il prestatore non sta andando volontariamente ripartire il vostro tormento annotando il formato dell'ipoteca. Se la vostra casa apprezzi, non avreste ripartito il reddito di capitale con il prestatore ed ora che ha svalutato, il prestatore non sta andando ripartire la perdita di capitale con voi.

Naturalmente, se stabilizzate, il prestatore effettivamente ripartirà la vostra perdita di capitale, ma sarà involontaria.

Ora vendere per evitare di utile del capitale futuri?

“La mie moglie ed I possiedono una casa che abbiamo comprato gli anni fa a $200.000 ed è ora valore circa $700.000. Se rimaniamo nella casa per altri 10 anni ed allora vendiamo ed il valore quindi è $1.2 milioni, saremo responsabili per di utile del capitale su $500.000. Ciò è il reddito di capitale totale di $1 milione più di meno l'esclusione di reddito di capitale per una coppia di $500.000.

Se ora vendiamo, da un lato ed immediatamente compriamo una simile casa, non paghiamo di utile del capitale. L'esclusione di $500.000 guadagni sarebbe applicata quando ora vendiamo e si applicherebbe ancora quando vendiamo dopo 10 anni. Domanda: dovremmo ora vendere per evitare la tassa futura? “

Questo problema scende ad un confronto del valore della tassa ha evitato 10 anni giù la strada con il costo di muoversi ora da una casa verso un altro.

Ciò è lontano da una scienza esatta perché, tra l'altro, non conosciamo che cosa il tasso di utile del capitale sarà di 10 anni da oggi. Il meglio che possiamo fare ora è uso il tasso corrente di 15 per cento, ma potrebbe essere più alto o più basso.

A 15 per cento, la tassa su $500.000 sarebbe $75.000, ma quello è di 10 anni in avvenire. Che cosa vale oggi dipende dal tasso di interesse. A 6 per cento, per esempio, $75.000 10 anni in avvenire vale oggi circa $42.000. [Nota: Quello è un altro senso di dire che $42.000 investiti a 6 per cento varrebbero $75.000 durante 10 anni.]

Che cosa è il costo di vendita dell'un $700.000 domestico e di acquisto un altro uno? Il costo finanziario quasi certamente sarà superiore a $42.000. Una commissione di 6 vendite di per cento è, dalla coincidenza, esattamente $42.000. Le Commissioni possono essere più basse, naturalmente, ma ci sono altri costi sia sulla vendita che l'acquisto che possono essere ripidi, compreso le tasse di transazioni, costi di stabilimento su una nuova ipoteca e costi commoventi.

Ed allora ci è il dolore e la controversia. Se le due transazioni non possono essere sincronizzate perfettamente, che è raramente possibile, dovete trovare l'alloggio temporale se vendete in primo luogo, o forse una fonte di finanziamento provvisorio se comprate in primo luogo. Ed allora ci è il dolore di entrare tutti i vostri possessi su una casa ed in un altro. La lista va senza sosta. Tutto deve denominare i loro propri colpi su qualcosa di simile, ma a me è una facile soluzione. Rimarrei messo.

Il produttore è professore delle finanze emerito alla scuola di Wharton dell'Università della Pennsylvania. Le osservazioni e le domande possono essere lasciate a www.mtgprofessor.com.

Copyright Jack 2007 Guttentag