Il foglio elettronico permette che misuriate il vostro valore netto futuro sul presupposto che paghiate tutti i contanti, quindi che lo misura ancora sul presupposto che prendiate un'ipoteca e vediate dove vi concludete in su in ogni caso. Il foglio elettronico calcola il vostro netto degno ogni anno dentro entrambi i casi. Illustrerò il processo, usando i miei propri presupposti, che saranno facilitati per rendere la spiegazione più facile seguire.
Presuppongo che state comprando una casa per $180.000 ed il vostro uovo di nido inoltre ammonta a $180.000. Potete usare l'uovo di nido per pagare la casa, o potete lasciarli non trattata e prendere in prestito i $180.000. (Naturalmente, il foglio elettronico inoltre permette nel fratempo tutta la combinazione, come la fabbricazione dell'acconto di 20 per cento dall'uovo di nido e prestiti dell'equilibrio.) Il prestito sarebbe un'ipoteca di tasso fisso di 30 anni a 6 per cento con un pagamento mensile di $1.079. Suppongo che avete $1.500 di reddito in cima a quello disponibile per l'investimento.
Quindi, se prendete l'ipoteca, avete $180.000 più $1.500 un il mese da investire. Se pagate tutti i contanti, non avete somma forfettaria da investire, ma avete ogni mese disponibile $2.579, che è i $1.500 più il pagamento ipotecario di $1.079 che non stavate facendo. Presuppongo che siete nella staffa di imposta di 28 per cento, che fornisce il risparmio di imposta sull'interesse da contratto ipotecario ed in un pagamento di imposta sui redditi da investimento.
Il determinante più importante del risultato è il tasso presupposto di ritorno su investimento confrontato al tasso di ipoteca. Per esempio, se guadagnate 6 per cento sui vostri investimenti, abbinando il tasso pagate sull'ipoteca, la vostra ricchezza netta dopo 15 anni è $831.602 se prendete in prestito i $180.000 e $831.599 se pagate tutti i contanti. Se i tassi sono gli stessi, la ricchezza futura sarà la stessa -- la differenza che insignificante ho trovato è un errore di arrotondamento.
Questi numeri minimizzano la ricchezza che reale avreste perché ho ammesso l'apprezzamento zero della proprietà. Poiché il valore futuro della casa sarà lo stesso senza riguardo a come finanziate l'acquisto, l'apprezzamento ha no riguardante cui il modo di finanziamento è migliore.
Ora lasciarli suppongono che potete guadagnare 9 per cento sui vostri investimenti. Ciò è un presupposto ragionevole se investite in una cartella differenziata dei titoli ordinari ordinari. È un presupposto adatto se siete abbastanza giovane avere un orizzonte di molto tempo e può effettuare una disposizione equable di fronte alle fluttuazioni a breve scadenza nella vostra ricchezza. Su questo presupposto, la vostra ricchezza dopo 15 anni sarebbe circa $1.05 milioni se prendete in prestito rispetto a $961.556 se pagate tutti i contanti.
La regola numero uno è semplice: Se il tasso di rendimento sui vostri investimenti supera il tasso di ipoteca, prendere in prestito lo lasciano più ricco del pagando tutti i contanti. |
