Un secondo problema è che le ipoteche devono essere assistite, che pochi venditori sono dotati per fare efficace. Un venditore moderatamente intelligente può imparare tenersi al corrente dei pagamenti e degli equilibri per mezzo di un foglio elettronico perché questo richiede quanto segue soltanto alcune regole semplici. Il divertimento comincia quando il mutuatario diventa delinquenziale ed il venditore realizza che non ha un indizio quanto a come registrare i libri. 

In più, diverso degli investitori istituzionali, l'venditore-investitore non è differenziato. Anche se fa un grande lavoro della valutazione di rischio, riducente la probabilità di difetto a 1 in 100, potrebbe essere abbastanza sfortunato che l'un mutuatario che stabilizza risulta essere suo.

Un prezzo più elevato sulla vendita ha potuto sormontare queste negazioni. Un numero critico è il rapporto dell'aumento del prezzo riguardante il rischio di perdita, che è misurata dal formato della seconda ipoteca. Per esempio, se un venditore può aumentare il prezzo a $410.000 da $400.000 fornendo i 15 anni, 7 l'ipoteca di per cento secondi per $20.000, il rapporto è 50 per cento, che è un grande investimento se il compratore rimborsa l'ipoteca come preveduta. Se non, il venditore si leva in piedi per perdere fino a $10.000.

L'venditore-investitore ha accesso a tre informazione critici che possono essere usati per determinare se il rischio vale la pena di prendere: il rapporto di aumento dei prezzi ad esposizione di perdita, come spiegato sopra; il segno di credito degli aquirenti (FICO); e l'acconto del compratore. Qui sono alcune regole pratiche che utilizzerei se facessi le seconde ipoteche. Non lo farei a meno che l'incremento di prezzi fosse 30 per cento della seconda ipoteca o di più. Se quella circostanza sia riempita ma il compratore non mette niente giù, richiederei un segno di FICO di 750 o più. Se il compratore mettesse 10 per cento giù, accetterei un segno di 675.

Alcuni venditori che hanno comprato a o vicino al picco dei prezzi in 2005-06 con poco o nessun acconto ora trovano che i ricavati di vendita non riguardano l'equilibrio sulla loro ipoteca. Disperato affinchè un senso ottengano un migliore prezzo, possono essere attirati nell'accettazione della seconda ipoteca come componente dell'affare. Ciò non lo aiuta con il loro problema, tuttavia, a meno che l'incremento di prezzi superi la seconda ipoteca.

Per esempio, se il migliore prezzo ottenibile è $380.000 senza un secondo e $400.000 con un secondo di $20.000, i contanti di reti del venditore di $380.000 in entrambi i casi. Se la sua propria ipoteca più i costi di vendita è $390.000, è bicchierino $10.000 in entrambi i casi. Ha bisogno di un prezzo di $410.000 con una prima ipoteca di $390.000.

Può essere possibile aumentare il prezzo da più della quantità della seconda ipoteca se il prestatore di prima ipoteca è ignaro del secondo. Nell'esempio, il prestatore di prima ipoteca, supponente che la differenza $20.000 è l'acconto del compratore, potrebbe osservare un prestito $390.000 su una proprietà $410.000 come cassaforte. Se il prestatore di prima ipoteca sa che i $20.000 sono una seconda ipoteca piuttosto che un acconto, tuttavia, probabilmente rifiuterà il prestito come essendo eccessivamente rischioso perché il compratore non ha una più grande difficoltà di pagamento ed equità.

In breve, il secondo non è una risposta al frangente del venditore senza colludere con il compratore e probabilmente l'agente immobiliare per ingannare il prestatore di prima ipoteca. Non scriverlo per chiedere come fare questo perché non risponderò.

Il produttore è professore delle finanze emerito alla scuola di Wharton dell'Università della Pennsylvania. Le osservazioni e le domande possono essere lasciate a www.mtgprofessor.com.

Copyright Jack 2007 Guttentag