Nello sviluppare una strategia per occuparsi di un costruttore che spinge un fornitore interno di prestito, è utile sapere da dove il costruttore sta venendo. Pensa fare i soldi sul funzionamento di prestito, ma il motivo principale per avere un prestatore preferred è di fornire l'assicurazione che le vendite domestiche non falliranno a causa di mancanza di finanziamento.

Il costruttore vuole evit diare investire i dollari significativi di vendita nell'individuazione del compratore che allora lo lascia all'altare perché il suo prestito non viene attraverso. Ciò non accadrà con il suo prestatore interno a causa di una certa disposizione anteriore con il costruttore. Mentre la disposizione può prendere molte forme, la spinta di esso è che nel caso in cui un prestito ad un compratore possa essere chiuso soltanto ad una perdita, il prestito ciò nonostante sarà fatto, poiché il margine di guadagno sulla casa più di coprirla.

Per esempio, se il compratore risulta avere problemi precedentemente nascosti di accreditamento che lo rendono inaccettabile tranne ai termini di prestito del subprime, il prestatore interno farà il prestito e lo venderà ad una perdita.

Per compens perare queste perdite, altri compratori sono fatti. Poiché il costruttore non può richiedere ai compratori di usare il prestatore interno, li incoraggia a fare così mediante l'offerta delle concessioni che spera che i compratori stimino da più del prezzo eccessivo. Per esempio, se il prezzo eccessivo di prestito è $2.500, il costruttore potrebbe offrire gli armadi da cucina con un prezzo al dettaglio di $3.000, ma che hanno costato il costruttore soltanto $1.500.

È un errore affinchè un compratore commetta ad un costruttore con un prestatore interno senza conoscere la parte finanziaria dell'acquisto. Il prezzo allineare della casa quando usando il prestatore del costruttore è P + O - C, dove la P è il prezzo della casa inviato, O è il prezzo eccessivo sul prestito e C è il valore al compratore delle concessioni del costruttore. Ciò è il prezzo che dovrebbe essere utilizzato nel paragone delle case offerte dai costruttori differenti.

Il limite del prezzo eccessivo sul prestito dovrebbe essere misurato in dollari di attuale-valore acquistando uni o più prestatori in linea lo stesso giorno. Avrò una spiegazione dettagliata di esattamente come fare questo nella versione di questo posto dell'articolo I sul mio Web site.

Il valore delle concessioni è il valore al compratore, in grado di essere di meno, forse considerevole di meno, che il valore suggerito dal costruttore. Se la concessione del costruttore è di assorbire alcuno o tutti costi di stabilimento, il compratore dovrebbe controllare le riduzioni dei costi presunte contro quelle indicate dai prestatori in linea quali Amerisave, E-Prestito o IndyMac.

Nel paragone dei prezzi allineare dei costruttori differenti, i compratori dovrebbero dare ai costruttori l'ampia occasione zuccherare le loro concessioni per fare l'affare. Particolarmente nei generi di mercati molli che erano comuni verso la fine del 2006, la contrattazione aggressiva può rendere un grande profitto.

Alcuni compratori possono trovarsi in una situazione dove una casa particolare è il migliore affare, malgrado il fatto che le concessioni del costruttore abbiano meno valore a loro che i prezzi eccessivi di prestito. In tali casi, nella negoziazione con i costruttori, i compratori possono offrire permettersi che siano approvati dai prestatori interni, mentre riservano il diritto di usare i loro propri prestatori. Ciò rimuove l'incertezza del costruttore che gli affari potrebbero cadere con dovuto un'omissione di costituire un fondo per e dovrebbe renderla più favorevoli all'uso dei prestatori esterni.

Il produttore è professore delle finanze emerito alla scuola di Wharton dell'Università della Pennsylvania. Le osservazioni e le domande possono essere lasciate a www.mtgprofessor.com.

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