Die Abteilung des Gehäuses und der Stadtentwicklung oder HUD, stellt Finanzierung zu etwas Gehäuse zur Verfügung, das Agenturen rät, und Lazerson bat um um HUD, um jene Agenturen zu verweisen, ihr zu verweisen Verfallserklärung-springen Klienten zu ihm. Unter dem Antrag würde Hypotheken-Sortierer $1.495 für jedes erfolgreich verhandelte kurze refi empfangen haben.

HUD sank, weil es nicht Hypothekenbanken indossiert und nicht das Geld hatte. Lazerson näherte sich der Koalition der Hoffnung jetzt der Gehäuseratgeber und der Hypothek servicers, die ihn unten ohne Erklärung drehten. Die Koalition reagierte nicht auf eine Bitte um einen Kommentar.

Die Fall kurz refis

Warum sollte Hypotheken-Sortierer diese Abkommen bilden? Lazerson vertritt seine Firma als einer der guten Jungen -- die einzigen für-profitieren Mitglied der unvollständigen angemessenen Hypothek, die kooperativ ist, und Empfänger einer Ford-Grundlagenbewilligung „für ein erfinderisches unterschreibendes Werkzeug, das zusammenbringt die hauptsächlich mit niedrigem Einkommen und der Minorität Eigenheimbesitzer mit dem wenigen teuren Hypothekenprodukt.“ Er hat ein Patent auf Prozess des Hypotheken-Sortierers gesucht, den er sagt beseitigt Rassendiskriminierung und „das Downstreaming“ -- Druck der Geldnehmer in subprime Darlehen, wenn sie für Niedrigrate Vollkommenheitsdarlehen geeignet sind.

Selbst wenn er den Unternehmungsgeist erhielt, um über kurze refis zu verhandeln, konnte Lazerson nichts aber Frustration treffen.

„Sie können die Bänke nicht bilden tun es, Nr. 1,“, sagt Ellen Bitton, Inhaber der neuen York-gegründeten Park- Avenuehypothek. „Nr. 2, wer wird der Banker sein, der sagt, „OKAY, werde ich dieses Darlehen nehmen, das in der gerichtlichen Verfallserklärung ist, und ich werde sie neu finanzieren und $100.000 nehmen geschlagen? “ „

Schuldverzeihen eine Rarität
Wenige Banker tun bereitwillig dieses, bezeugt Michelle Lewis, der Präsident des Nordwestens Service, einer Agentur raten in Philadelphia, das Eigenheimbesitzern hilft, die in der Gefahr der gerichtlicher Verfallserklärung sind. Sie sagt, dass alle sie für vermittelnschuldverzeihen ist.

„Und das wird etwas gewesen, das wir an für Jahre bearbeitet haben -- aber wir haben keinen Erfolg gehabt,“ Lewis sagt.

Sie addiert die, „gelegentlich von Fall zu Fall“ Klienten hat lassen Schuld, aber erst nach Archivierungsprozesse verzeihen.

Es gibt keinen Anreiz, damit Hypothek servicers kurze refis genehmigen, sagt sie, weil glauben servicers, verlieren sie weniger Geld, indem sie als durch verzeihende Schuld ausschließen. Und sie fürchten, dass Schuldverzeihen die scammers herausbringen würde.

Schuldverzeihen ist nicht furchtsam, aber gerichtliche Verfallserklärung ist, und die Drohung von ihr hält Eigenheimbesitzer in der Linie. „Während wir Massengerichtliche verfallserklärungen sehen, zahlen viele (Geldnehmer) unter diesen Ausdrücken, dass einige lästig benennen würden,“ Lewis sagt.

RegierungsPlanleistungen wenige
Im Dezember verkündeten das Finanzministerium und das HUD einen Plan, um Eigenheimbesitzern mit lästigen Darlehen, aber nicht mit Schuldverzeihen zu helfen. Der Plan würde die kleinen Anzahl Personen unterstützen, die die einleitende Rate auf ihren subprime Justierbarrate Hypotheken sich leisten konnten, aber die höheren Zahlungen nicht sich leisten könnte, nachdem die Rate sprang. Jene Leute würden ihre einleitende Rate eingefroren für bis fünf Jahre haben.

Ein Eigenheimbesitzer, den das Nutzen Plan Rate-einfrieren, beendet Zahlungen auf ein Haus, das kleiner, als die ist Darlehensmenge oben leisten. Das ist nicht notwendigerweise im besten Interesse des Eigenheimbesitzers. Ein Geldnehmer würde weniger jeden Monat zahlen, wenn etwas von der Schuld verziehen wurde und die Darlehensbalance (und die Monatszahlung) den Binnenmarktwert reflektierten.

Wenn Sie ihn betrachten, dass Weise, Hypothekeninvestoren ziemlich gut im Plan ging, der von den Sekretären von Fiskus und von Gehäuse brokered ist. Der Ratenfrost ist zu Wall Street freundlicher, als er zur Ulme-Straße ist.

„Wir haben wirklich keine Sicherheitsleistung für Verbraucher erhalten, ausgenommen durch einzelnen Rechtsstreit, der teuer ist, aber den Markt alle Arten Sicherheitsleistungen erhält,“ Lewis sagen. „Jed Anstrengung, dieses zu beheben verlässt das Darlehen vollständig. Alle Masse, was herauszufinden, mit den Leuten zu tun, die diese Darlehen noch erhielten, zahlen die kreditgebende Stelle für das schlechte Verhalten. Es ist verrückt.“

Im Dezember selbst als die Fiskus- und Unterbringungssekretäre einen Ratenfrost anstelle vom Schuldverzeihen drückten, unterzeichnete der Präsident ein Gesetz, genannt die Hypotheken-Verzeihen-Konzession- an Schuldnertat, die Steuern auf Eigenheimbesitzern schneidet, deren Schuld verziehen wird.

„So stellt diese Rechnung ein dreijähriges Fenster her, damit Eigenheimbesitzer ihre Hypothek neu finanzieren und keine Steuern auf jedem möglichem Schuldverzeihen zahlen, das sie empfangen. Und es ist eine wirklich gute Verordnung,“ Präsident Bush sagte. „Die Bestimmung erhöht den Anreiz, damit Geldnehmer und kreditgebende Stellen zusammenarbeiten, um Darlehen neu zu finanzieren -- und sie erlaubt amerikanischen Familien, niedrigere Hypothekenzahlungen ohne höhere Steuern der Einfassung zu sichern.“

Kurzes refi anstatt der gerichtlichen Verfallserklärung
Das Gesetz konnte Geldnehmern Steuerfreijahre geben, aber Gegenteil zu, was der Präsident sagt, stellt es nicht Anreize zur Verfügung, damit kreditgebende Stellen mit Schuldverzeihen neu finanzieren, anstatt auszuschließen. Das Gesetz gibt nicht kreditgebende Stellen und Hypothek servicers Steuerfreijahre oder Beihilfe für das Genehmigen der kurzen refis.

Es ist stark genug, ein kurzes refi zu erhalten, da es ist. Ein Eigenheimbesitzer muss aus demonstrierbaren Gründen, mit wenigen Aussichten für das Aufholen überfällig sein, indem er Unkosten verringert oder Einkommen erhöht. Eine gerichtliche Verfallserklärung ist das Resultat der meisten solchen Fälle. Oder der Eigenheimbesitzer kann Titel übergeben und heraus freiwillig umziehen in, was einen Brief anstatt der gerichtlichen Verfallserklärung genannt wird.

In anderen Fällen konnte das servicer einen Leerverkauf genehmigen -- ein Verkauf des Hauses für kleiner als die Darlehensbalance, wenn die restliche Schuld verziehen ist. Oder, wenn der Eigenheimbesitzer hartnäckig und glücklich ist, konnte ein kurzes refi geordnet werden.

Ein kurzes refi geschieht nicht, es sei denn der Eigenheimbesitzer bereit ist, einen Finanzbericht durchzumachen und eine Schätzung mit Kontrollen Innere zu ermöglichen und heraus. Alle Verwahrer -- das servicer, Geldnehmer, Hypothekenversicherer und irgendeine kreditgebende Stelle, die eine Nachgangshypothek verlängern -- würde ein Abkommen genehmigen müssen, das Darin übereinstimmen, dass ein kurzes refi weniger Geld als andere Wahlen verlieren würde.

Für Schuldverzeihen
Lazerson glaubt, dass es viele Fälle geben würde, in denen ein kurzes refi demonstriert werden könnte, um die beste Wahl zu sein. Er würde zwei Schätzungen in Auftrag geben -- man für den angemessenen Marktwert des Ausgangs und andere für den Wert REO des Ausgangs „,“ oder die Immobilien besassen Wert -- was es erwartet werden könnte, um in einem schnellen Verkauf nach gerichtlicher Verfallserklärung zu holen. In den Nachbarschaften mit vielen leeren und ausgeschlossenen Häusern für Verkauf, konnte der REO Wert, als der angemessene Marktwert zu senken soviel sein, dass das servicer bereit sein würde, ein kurzes refi zu genehmigen eher als, ausschließen.

Er zitiert die Arbeit von Dan Immergluck, ein außerordentlicher Professor der Stadt und der regionalen Planung an der Georgia-Technologie, die eine Studie schrieb, die feststellt, dass jede gerichtliche Verfallserklärung ungefähr 1 Prozent weg vom Wert jedes Hauses innerhalb eines achten einer Meile klopft. Durch berechnenden den, kann ein Block von gerichtlichen Verfallserklärungen umgebende Hauptwerte genug verringern, um mehr gerichtliche Verfallserklärungen auszulösen.

Elizabeth Waren, ein Professor an der Harvard-juristischen Fakultät, die ein Experte auf Bankrott ist und Konsumentenkredit herausgibt, sagt, dass Schuldverzeihen „unser bester Schuß für das Verlassen eine Hypothekenkrise ohne zerstörenden Wert durch gerichtliche Verfallserklärungen ist. Mehr gerichtliche Verfallserklärungen verletzen nur die kreditgebenden Stellen und die betroffenen Eigenheimbesitzer, drücken sie auch den Immobilienmarkt für jeder sonst.“ nieder

Zu Lazerson ist es ein Kinderspiel: Wenn gerichtliche Verfallserklärungen zu mehr gerichtliche Verfallserklärungen führen, sollten kreditgebende Stellen den Schneeball anhalten, bevor er Momentum gewinnt, indem er kurze refis genehmigt.

„Sie nehmen gerade den Schlag auf dem Schuldverzeihen, weil sie einen Schlag irgendwie nehmen werden,“ Lazerson sagen. „In jedem Fall (gerichtliche Verfallserklärung oder kurzes refi), werden sie einen Verlust nehmen.“

Gegen Schuldverzeihen
Von einer Perspektive der Hypothek servicers konnte ein Ersuchen um ein kurzes refi wie Erpressung klingen, als ob der Geldnehmer sagten, „verzeiht etwas von der Schuld, dass ich bereitwillig annahm oder ich stoppe, Zahlungen zusammen zu leisten.“

„Es regt fast jeder an zu sagen, „, he, möglicherweise stoppe ich, Zahlungen für einige Monate zu leisten und die kreditgebende Stelle finanziert mich,“ neu, „sagt Neil Garfinkel, Partner verantwortlich für Immobilienservices für die neue York-gegründete Sozietät Abrams Garfinkel Margolis Bergson. „Wie Sie prüfen, dass jemand gerade nicht Spiel das System?“

Die ist die gleiche Frage, die Bitton hat. Es ist, warum sie Vorbehalte bezüglich Rate-einfriert Plan, auch hat.

„Es ist fast die angeregten Leute, zum auf ihren Hypotheken spät zu sein,“ sagt sie.

Garfinkels und Bittons Reservierungen sind über moralische Gefahr: Die Idee, dass Leute leichtsinnig fungieren, wenn sie von den Konsequenzen ihrer Tätigkeiten isoliert werden. Lazerson antwortet, dass moralische Gefahr nicht nur auf Geldnehmer zutrifft, aber auf kreditgebende Stellen, auch.

„Was über die moralische Gefahr, die sie an erster Stelle verursachten, durch das Angebot dieser Darlehen für Leute, die kein Geschäft hatten, Eigenheimbesitzer zu sein?“ er sagt. „Die kreditgebenden Stellen zählten gerade ihr Geld und sie verursachten wirklich diese ganze Sache. Ließen sie diese Darlehen nicht anbieten, würden Sie nicht wählen müssen, das Geldnehmer verdienen oder verdienen nicht.“